【2015年研评6】“新三高一轻”将是地产主流模式

      伴随新一轮高库存期的到来，市场上出现了对高周转的质疑声。房市从不缺新奇雷语，但质疑者却违背了常识性逻辑：高库存并不是高周转造成的，而高周转恰恰能更快地消化高库存。至少从过去几年房企业绩表现来看，高周转、高杠杆和轻资产（两高一轻）是主流，而且在可预见的未来几年内，依然是地产主流模式。

      必须为“两高”正名

      过去六年（2009-2014），高周转无疑是房地产市场上的主流开发模式。与高周转相伴的是，为了支持高增长，在资金有限的情况下，多数房企都在高负债、高杠杆运行。

      随着房市新一轮调整期的到来，高库存也如期而至（我们在去年的本系列文章中有预测）。据国家统计局发布的数据，截至2014年末，全国商品房待售面积为6.22亿平米，较2013年末增加了1.29亿平米，其中住宅增加了0.83亿平米。

      正是在这样的市场形势下，近来出现了对高周转、高杠杆的质疑声。质疑理由主要是，在市场形势不好的情况下，高周转容易导致高库存，进而可能导致资金链断裂。

      是不是今后房企要放弃“两高”？这是个涉及行业和企业发展的重大问题。作为行业内率先提出高周转模式并践行高效运营咨询的机构，我们也在不断思考今后的开发模式问题。思考的结论是，“两高”并未过时，绝不能轻言放弃。理由有三。

      第一，只有快，才能抓住市场机会，快速做大做强。尽管房市已进入“白银时代”，但这并不意味着就没有发展空间了，对于有准备、内功强的企业反而可能是“黄金时代”。2014年全国商品房销售面积12.06亿平米，虽然同比降7.6%，但仍高于市场较热的2012年（11.13亿平米），是历史第二高。兰德咨询去年为某千亿房企做了《2020市场增量研究》课题。基于对人口结构、城市化率、户套比、人均居住面积等指标的分析，并考虑到经济基本面和我国国情、置业习惯等，我们的研究结论是，我国商品房市场的大概率顶点是年销售额10万亿元，销售面积17亿平米左右，并预判市场顶点约在2018年前后触顶。即使市场触顶后，每年新增量绝不会快速缩减至三、五亿平米，预计下行期仍有10年以上，随后才进入漫长的成熟期。我们预测，2016年前后市场会有一波行情（也可能是最后一波），前后持续20个月左右。这意味着，真正留给房企的“好时光”也就三四年，而“备货”时间可能已不到一年。如果企业不能抓住最后一波行情，不仅很可惜，还有可能被洗牌出局。而要做大做强，在资金有限的情况下，肯定还要继续坚持高周转，还要继续高负债（高杠杆）运行。

      第二，市场有足够大的容量支持高周转。研评5中曾讲到，绿地、万科等有做到年销售额5000亿元，甚至1000亿美元的可能性。对于年销售额几百、几十亿元的房企来说，之于7-10万元的市场而言，增长空间就大了。市场就是这样，你发展，就能挤占别人的空间，就像项目销售，你多卖了，其他项目就少卖了。一个简单的逻辑是，只有快，才能抢占出局企业所腾挪出来的市场空间；只有快，才能甩开其他企业，才能追上起步更早、规模更大的竞争对手和领先企业——才能从乱局中脱颖而出，跑赢市场；也只有快，才能实现高增长，才有做大做强，甚至有重组并购其他企业的机会。

      第三，在利润率持续走低的情况下，只能通过提高周转率和杠杆率来提高收益率。研评4已阐释过房企核心要义模型M=S×f。房地产开发收益率f是利润率、周转率和杠杆率（权益乘数）“三率”连乘的结果，即f=f1×f2×f3。随着近年来行业平均利润率以年均一个百分点左右的速度持续走低，而且因近年来土地成本和资金成本越来越高，事实上开发投资的杠杆倍数也越来越低，所以提高收益率的最直接、最有效的着力点是提高周转率。而且事实证明，只要周转率提高了，投资杠杆倍数自然能提高，比如绿地、万达、恒大。

      所以说，在企业资金有限的情况下，要想实现高增长，无论是过去，还是将来，高周转都是唯一必需的开发模式，而高负债（高杠杆）也必将继续相伴而行；所以说，“两高”并未过时，绝不能轻言放弃。

      当然，“两高”的确存在较高的运行风险，因此必须予以升级。

      从“两高”到“新三高”

      毫不讳言，为了规模速度，过去的“两高”模式有时是以牺牲利润为代价的。比如，要付出很高的资金成本。再比如，有些项目只要把开发销售速度降下来，就可能获得更高收益，但因为受制于资金紧张状况，又不得不快销。这一点，相信很多企业都有或多或少的经历。

      可以说，过去的“两高”模式其实“三高一低”，即高周转、高杠杆、高风险、低收益。

      但因为市场变了，今后的问题是，随着房价上涨速度放缓和利润率越来越低，如果继续高负债、高杠杆，过高的资金成本会吃掉更多的利润，一旦周转速度降下来，很有可能导致资金链断裂，危及企业生存。

      所以，高周转模式其实今后面临着两个挑战，一是如何规避高库存，确保资金链安全；二是如何提高收益率，使企业实现高质量的增长，使企业成为高价值的企业。

      补充说明的是，业内对轻资产模式越来越认同，特别是进来万达也开始转型轻资产模式后，异议就更少了。由此我们认为，并建议房企今后采取“三高一轻”模式，即高周转、高收益、高价值、轻资产。

      如何实现“新三高”

      先说如何实现高周转。其实过去多年高周转企业的不断尝试和大量实践已经给出了答案。要实现高周转，首先要控制占压资金较大、周转速度较低的商业、旅游地产等的投资占比，不宜过早启动重资产模式，力争“轻重两相宜”。其次，企业应大力推行“四化”。一是产品标准化（产品线开发），这是快速开发、高效运营的根本；二是流程精益化，以“益”为中心，为各项工作有责、有序、有效、高效开展提供可靠的制度保障；三是团队专业化，即构建一支专业、高效的团队；四是考评严格化，也就是依照目标及指标，严格考核，奖罚分明。

      通过深入研究中海、旭辉等高收益企业的经营策略，我们发现，企业要实现高收益，除了要做到上面的“四化”以外，还要适当降低负债率和负债息率；在推行标准化产品线开发的同时，还要加强产品创新，能实现高溢价的项目，就尽量追求高溢价；难以实现高溢价的，就一定追求现金流，以实现规模效益。为此，建议企业要加强资金池和现金流管理，平衡好高周转与高溢价、现金流与利润率的关系（后续文章将做专题阐述）。

      高收益与高价值有着必然的关联：只要实现了高收益，企业一定能成为具有更高品牌价值、投资价值和社会价值的高价值企业。

      所以“新三高”的内在关系是，高周转是基础，高收益是目的，高价值是必然结果。基于这一诉求，我们认为，“新三高一轻”也可称为高周转2.0模式。

      高周转2.0模式的内涵和逻辑是：在战略上，推行高效运营战略，并优选轻资产、坚定高周转模式，目标是实现高收益、高价值的快速增长；在运营上，追求快速、高效，力求更高、更快；在产品上，一方面要加强创新，同时要大力推行系列化、标准化的产品线开发，以从根本上加快周转、减低成本、提高收益，这也是预防高库存的关键所在；在管治上，追求组织扁平化、流程精益化和团队专业化，并严格考评和奖惩。

      不时曝出的一线品牌房企战略动向和诸多成功实践表明，“新三高一轻”或高周转2.0模式必将是未来几年内地产业的主流模式。“市场恐慌时我贪婪”，别人清谈时我实践，只要目标明确、措施得当、行动有力，没有什么不可能。