兰德咨询月报︱2019年10月

兰德动态

n中国房地产业协会指导举办的“因势而动顺势而行——2019中国文旅产业投资价值峰会”在京召开，来自多家行业龙头企业的领导和专家学者莅临本次论坛。兰德咨询总裁宋延庆先生受邀出席会议，并就“文旅地产的产品创新和标识化IP”问题，发表了自己的看法。

宋延庆表示，“房地产开发企业投资文旅项目，一定要创新。为什么要创新？首先，如果只靠过去的经验和复制以前的成功案例，项目是不可能成功的。因为时空变了，将过去的经验和模式用于未来的项目或者产品，这在逻辑和常识上讲不通，所以要告别依赖，需求创新”。

宋延庆指出，项目或产品必须要满足目标客户的新需求，“人们有喜新厌旧的本能，这是必须要创新的第二个原因”。

“房地产项目的成功与否，今年3月份我们提出过一个九宫格理论。所谓九宫格理论，就是客户到了售楼处或文旅项目现场，有没有拍照片发朋友圈的欲望。如果一天能拍90张照片，编了个九宫格，发个朋友圈，一传十，十传百，这个项目的传播就更容易成功。如果不愿意掏出手机来拍照，更没有发朋友圈的欲望，这个项目几乎就是不成功的”。宋延庆说。

宋延庆进一步建议，文旅地产项目要有“文旅+地产”的思维。用地产思维去思考文旅项目，要围绕两件事去做，或者说要做好文旅地产项目的两个抓手，一是资本，二是内容。“房企与迪士尼不同，假设房企要做一个文旅项目，首先是资本问题。不解决投资模式和现金流问题，总有一天现金流就会出问题。要解决现金流问题，就要先销售卖房。如果只靠大集团输血，而项目自身做不到现金流平衡，肯定支撑不了太久。而要解决资本、现金流问题，就要首先把产品做好，让房子不愁卖。所以文旅地产成败取决于两点：资本和以产品为核心的内容。

在谈及文旅产品标识化IP如何打造的问题时，宋延庆表示，无论文旅地产项目，还是普通房地产项目，产品都由三维组成，即空间、精神和服务。

“以房地产项目为例，空间包括外立面、户型、景观、地库等物理空间。精神包括建筑精神、人文精神等，目前正处于刚刚被重视和起步阶段。除了空间和精神之外，还有服务。”宋延庆进一步指出，无论是住宅项目还是文旅地产项目，都要围绕“空间+精神+服务”打造有特色、标识化的IP体系。各IP点的专业称谓就是产品价值体系及产品价值阵列。如果项目或产品做不出“空间+精神+服务”的三合一复合场，就可能变成持续吞噬投资商资金的“黑洞”。

兰德咨询荣获 “2019中国文旅产业卓越服务商”奖项

n咨询项目

与中梁地产、厦门特房集团、贵州麒龙集团等房企的咨询工作正在稳步推进中。

n新客户

10月，公司与云南、深圳、武汉等多家房企接洽中，涉及产品线与产品系列规划、产品线研策等咨询内容。

 n新观点/新研究

解析装修五大污染源

社区健身跑到的设计关注点

打磨产品力，标杆房企研发投入知多少

n产研课题

TOP100房企明星产品系研究（中海国际社区、蓝光雍锦系、融创城系、旭辉铂悦系、万科幸福系）

P2022新一代住宅研发

产品价值体系与价值标准

行业动态

n为向往而生 | 时代中国2019产品发布会隆重举行
10月18日，以“为向往而生”为主题的时代中国2019产品发布会在广州四季酒店举行。二十年磨一剑，这也是时代中国成立20年以来，首次从集团层面进行产品发布。会上，时代中国首次完整诠释“人文，时尚而富有艺术感”的产品理念，“3+3+3”产品体系惊艳亮相，除此之外，时代中国智慧社区战略正式签约，时代美学研究院宣布成立。

人文，时尚而富有艺术感——这个时代家的样子

时代的家，人文。人文即人本主义，是一种产品精神，提倡对于人这样一个自然界最高等级生命体的最大尊重。一切以人的需求为中心，敏锐洞察需求，并围绕需求进行产品设计:

首先，人性关怀来源于细节；其次，爱的最好状态不仅是陪伴，还有参与；再次，用一系列场景化的设计语言让归家的体验充满归属感和仪式感；第四，完整的产品是对客户的一种尊重。甚至，时代中国开创性地针对每个项目编写产品手册，指导业主在收楼后如何更好地使用、维护自己的家。

▲时代中国开创性地针对每个项目编写产品手册

在产品品质方面，时代中国构建了包含设计、建造、选材、工艺等方面的9大体系，14项核心技术和344项技术标准，各项技术指标全面满足甚至高于国家标准，在安全性，可靠性，耐用性方面全面保障居住的基础需求，用坚实的品质，呵护柔软的生活。

时代在社区和家居智能化方面也构建了完善的技术标准。在此次发布会上，时代中国联手阿里云、中国移动、科大讯飞、联想等多家实力企业，正式签署时代中国智慧社区战略协议。智慧社区战略将综合利用物联网、大数据、互联网等新一代信息管理集成技术，旨在为业主打造安全、健康、环保、高效的宜居环境，同时集成智能家居、公区智能、物业管理、数字生活等领域，构建人本化、生态化、数字化的全新社区形态。

产品标准化 让“向往”落地

时代中国将社区拆解成若干个零部件，并从中找到一些规律，建立社区产品标准的拆解原则和组装规则。对于社区产品，时代中国已建立6100多个构件单元的技术标准，并持续扩充。另外，时代中国针对构件的关联规则编写了近56万字的设计指引，这为时代中国的产品标准系统性正确和领先奠定了良好的技术基础。

基于这套产品标准体系，时代中国还建立了一套完整的评测模型用以支持标准的更新迭代。时代中国从4个维度14个区域、69个部位、460项指标进行长期跟踪评测，实时将评测结果和行业同类型产品进行对比，发现短板，及时升级迭代，确保产品持续保持领先。

二十年磨一剑 “3+3+3”产品体系亮相

在2019产品发布会上，时代中国“3+3+3”产品体系首次亮相。时代中国考虑到客户最广泛的需求，针对不同成长阶段的家庭结构，提供了3类户型产品：成长型、成熟型以及成功型，以满足不同家庭对空间尺度和功能的需求；同时，时代中国打造3种不同的社区风格：都市浪漫住区、国际时尚都会、精工人文美宅，满足都市人更多元的审美情趣和精神需求；在每种社区风格里面，时代中国还针对不同客群的支付力设定三种产品档次：T1、T2、T3，通过功能、品牌和美学的提升来体现档次差异。“3+3+3”产品体系，既是时代中国的产品线逻辑，也是商业逻辑。

n共创智能化的未来社区丨绿城与大华签订战略合作协议

10月23日，绿城中国与大华股份（以下简称“大华”）战略合作协议签订仪式在杭州举行。

绿城中国董事会主席、总裁张亚东，绿城中国执行总裁耿忠强，绿城中国总工程师、助理总裁肖力，绿城中国产品管理中心总经理何信南，大华股份董事长傅利泉、中国区副总裁史东、浙江区总经理陈胜江等领导出席。

此次签约，预示着绿城将与大华展开深度合作。基于各自的行业积淀与优势资源，双方共同探索、研发行业领先的园区智能化服务方案，联手推动绿城智能园区建设。

绿城升级“生活服务体系2.0”，发布“智慧园区1.0”，以科技赋能住宅，以“智慧”关爱家人；并于今年8月，正式组建“未来社区”专项工作小组，着力推动未来社区示范点的落地、建设及运营。

大华是全球领先的、以视频为核心的智慧物联解决方案提供商和运营服务商，在视频监控解决方案、系统及服务领域有着丰富的行业经验及技术积累。

早在2016年，大华即已成为绿城中国安防监控系统战略合作商之一，并与杭州留香园、杨柳郡园、台州玉兰广场等多个绿城项目展开合作。良好的合作积累、高度的理念契合，催生了此次双方的深度战略合作。

未来，双方将聚焦安防监控系统平台、智能家居、OLA组网系统及物联网平台、智慧园区运营等板块，在房地产科技化、智能化产业小镇开发、自有品牌培育等领域探索新的合作模式。

此次合作将以绿城中国建研中心为基地，打造绿城“未来社区联合实验室”；围绕未来社区的九大场景（邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理），开展基于大数据、人工智能等研究。后续成果将优先在绿城项目应用，为绿城产品优势的提升持续加码。未来社区是智慧型的社区，也是人文、低碳、共享的社区。

秉承“以人为本”的理念，绿城将携手大华加速推进服务数字化、智能化建设，为业主家人营造更为安全、舒适、便捷的理想家园，为未来社区的建设贡献更多力量。

n绿地集团再蓄巨势造梦广西，助力广西自由贸易区高速蓬勃发展

2019年11月1日，广西南宁市与绿地控股集团投资合作框架协议签约暨中国（广西）自由贸易试验区绿地控股集团东盟总部正式揭牌！绿地集团继续扩大在南宁投资的重大战略项目，全面助力南宁市的建设和发展，同时，绿地控股集团东盟总部正式揭牌，成为首个入驻中国（广西）自由贸易试验区的世界500强企业！也标志着绿地集团拉开了积极参与并推动广西产业升级发展、加快中国（广西）自由贸易试验区建设发展的宏伟序幕。

绿地集团董事长、总裁张玉良在致辞中表示，将充分发挥绿地集团多元化的产业资源和创新模式，发挥世界500强企业的品牌号召力，不断吸引更多高能级知名企业及多元创新产业入驻，以最高水平的战略定位、最齐备的产业要素和最完善的配套功能，努力使项目成为广西及南宁新时期“改革创新的重要战略平台”和“对外开放的重要展示窗口”。与此同时，绿地还将在大基建、康养、金融、科创产业全方位投资广西，全面参与国企混改，年投资超过300亿元以上。

绿地集团东盟总部拟投资30亿元，将充分发挥绿地集团多元化的产业资源和创新模式，引入包括总部办公、会展会议、酒店、众创中心、G-Super进口超市等多种业态，打造成为中国（广西）自由贸易试验区产业升级，科技创新的标杆性战略新平台，构建世界一流的“共享、协作、开放”产业集群新高地，为服务东盟发挥重要作用。