兰德咨询月报|【2022年2月】

兰德咨询总裁宋延庆先生发表《如果二季度房市还不回暖呢？是不是有必要做最坏的打算？？》的观点。总体持有乐观的态度，他认为：

第一，至少是未来几年内，房市增长的势能和动能都不会减弱。逻辑和理由是：GDP中高速增长的趋势有改变吗？没有；人们追求美好生活和改善住房的愿望有改变吗？没有；等着拆迁的人们的急迫心情，以及想靠买房当作投资理财渠道的需求有改变吗？也没有；当局谋稳定、求发展、保民生的决心有改变吗？更没有。这些都没有，市场就不会有什么问题。

第二，永远不要低估国家资本主义下政策对市场的刺激效应，这在过去几轮救市中已得到反复验证。随着按揭贷、开发贷和并购贷全面放开，特别是疫情管控逐渐放开后势必还会出台很多刺激消费的政策，相信房市会随之回暖。

同时，他还建议——

建议持长期主义的企业不要再把主要精力放在内务上（尤其是折腾机构、流程和信息化），而是要把目光转向客户，尽快着手提升产品力和服务力。就现在而言，为了迎接可能到来的回暖，企业务必要有最积极的心态，做好最充分的准备，包括但不限于——

◎ 对销售不畅的楼盘进行巡检，现在着手，彻底整改一下一些项目示范区及售楼处灰土土、脏兮兮、油腻腻的形象，比如把地面和水池彻底清洗一下，把枯树和枯草补种一下，把室内软装更新一下。

◎ 对于将来要强推的户型，是不是要做样板房？如是，那就赶紧做方案，而且不是一般的方案，而应该是全面优化迭代的全新方案。

◎ 对于还未报批、还未开工的，就不要再用原先的立面和户型了。面对激烈的市场竞争，要想在竞相争抢客户的竞品中卖得更好，就下决心做至少两三年内不落后的新一代立面和户型吧。如是，那就尽快做产品研创和方案。

◎ 还有必须全面检讨和评审一下营销渠道、团队、方式方法有没有问题，特别是项目亮点、卖点、价值点是不是梳理的很清楚，宣传的是不是到位。如果没有，那就要在如何讲好产品故事和如何做好产品介绍方面下功夫，也就是要做好产品价值传递这篇文章。否则，又怎能保证抓住窗口、抢到客户，又怎能实现销售快去化和产品高溢价？

最主要的是，要在内心里真真切切地认识到，即使市场回暖了，房地产赚钱的逻辑和企业发展的逻辑也发生变化了。这句话，不要仅停留在口头上，而是要付诸行动中：对所有未转变认识和行为的人，特别是对自己的产品和营销还是很自嗨的人，都要起立——如果他们不起立，企业就会倒下！

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金茂物业服务发展股份有限公司(“金茂服务”或“公司”)，宣布于香港联合交易所有限公司(“联交所”)主板上市计划。公司将于2022年2月25日上午9时开始于香港公开发售。

中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商，重点聚焦核心城市

自成立以来，金茂服务专注于在中国提供物业管理服务，已建立起全国性业务布局，特别侧重核心城市的高端物业。截至2021年9月30日，公司的合约建筑面积达4570万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的47座城市，其中67.8%位于中国一二线城市。合约建筑面积涵盖主要经济区域的核心城市，包括长江三角洲、京津冀地区、珠江三角洲、中西部地区及成渝经济区。与此同时，公司的在管总建筑面积为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目，分别占在管总建筑面积的85.0%及15.0%。

公司的合约建筑面积由截至2018年12月31日的2190万平方米增至截至2020年12月31日的4050万平方米，复合年增长率为36.0%，高于同期18.9%的行业平均复合年增长率。在管总建筑面积由截至2018年12月31日的1020万平方米，增至截至2020年12月31日的1770万平方米，复合年增长率为31.7%，高于同期 14.6%的行业平均复合年增长率。

除物业管理服务外，公司也提供非业主增值服务(如案场、咨询及其他增值服务)及主要面向在管物业业主及住户的各类社区增值服务。公司管理多元化的物业组合，除高端住宅物业外，更延伸至越来越多的商业物业(如写字楼及购物中心)、工业园区以及公共物业(如政府设施、学校及其他公共空间)。全方位的物业组合最大程度发挥了不同物业类型之间的协同效应，增强提供的多维服务的活力。

公司拥有为摩天大厦定制的高端运营管理系统及行业领先的安全管理标准，十多年来持续对高端摩天大厦提供一流物业管理及运营服务，管理的摩天大厦包括楼高421米的上海金茂大厦(落成时是世界十大最高摩天大厦之一)、楼高313米的兰州亚欧国际大厦(中国西北地区的最高摩天大厦)等，并获得来自行业的认可，多次荣获行业奖项及荣誉。

强大的项目储备，高可见度及可持续的增长机会

根据中指研究院的资料，截至2020年12月31日，中国金茂持有土地储备9510万平方米，于 2020年的合约销售额达人民币2,311亿元，在中国房地产百强企业中排名第14位。作为中国金茂旗下唯一物业管理服务提供商，金茂服务将继续受惠于中国金茂的土地储备及项目储备，继续扩大在管建筑面积及业务规模。

借力于中国金茂的控股股东、财富世界500强企业中化集团，金茂服务进一步巩固市场地位及强化业务扩展。中化集团是国务院国资委监管下的一家世界领先化工石油工程企业。公司具备优势可获益于中化集团的项目储备及其与中国化工的潜在业务合并带来的未来机会。

同时，凭借强大的品牌知名度及多年的丰富经验，公司一直积极扩展业务至独立第三方所开发的物业。截至2021年9月30日，公司已就独立第三方所开发物业订立40份管理合约，涉及独立第三方所开发物业的合约建筑面积及在管建筑面积分别为435万平方米及321万平方米。

强大的品牌形象，高物业管理费，高客户满意度及留存率

公司专注于为客户提供优质服务，并已建立强大的品牌形象。根据中指研究院的资料，于2018年、2019年及2020年12月31日，公司在管物业的平均物业管理费约为每平方米人民币6.2元、人民币5.9元及人民币5.4元，显著高于中指研究院公布的物业服务百强企业的行业平均水平(同期每平方米人民币4.2元、 人民币3.9元及人民币3.8元)。公司提供的优质服务使其持续保持高客户满意度、客户留存率及收缴率。根据赛惟咨询进行的调查，公司的客户满意度于2018年、2019年及2020年一直保持在约90分，处于行业领先水平。除了于2019年及截至2021年9月30日止九个月期间，公司主动终止的两个不符合盈利标准的项目外，公司已于往绩记录期间续签所有物业管理合约。

客户的高度信任及高满意度为公司扩展社区增值服务提供机会。一二线城市中高端物业的住户普遍有较高的可支配收入，从而带动社区增值服务的需求，为公司服务组合的扩展及多元化创造更多机会。

多元化的城市运营物业组合及服务

中国金茂作为中国领先的城市运营商，已采取合作协同的城市运营方式，将经济利益与长期社会效益相结合，以更好地服务市民利益及区域发展。金茂服务与中国金茂稳固的联系使公司能够不断获益于中国金茂在城市运营领域强大的项目储备。公司已为中国金茂的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约。

凭借在多业态和优质城市运营服务方面的丰富经验，金茂服务在获得来自独立第三方的城市运营服务领域的未来市场机遇方面占据有利地位。公司持续寻求与政府部门及国有企业订立战略合作协议，优化社会资源分配，构建多维度的城市运营服务管理机制。

2021年2月，公司与嘉善经济开发区物业管理有限公司成立合营企业，为嘉善占地60平方公里的经济开发区提供城市运营服务；2021年5月，公司与舟山政府旗下平台公司签订合作协议，为占地12平方公里的舟山经济开发区提供城市运营服务。公司持续扩展城市物业的管理规模并使城市运营组合和服务产品多样化；2021年9月，公司与南京新尧新城管委会签订战略协议，为占地10平方公里的新尧新城提供城市运营服务。

先进技术打造智慧服务，提升生活体验及优化资源分配

金茂服务已建立完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准。其中，智慧社区服务的三大支柱包括智慧社区、智慧运营及智慧生活。

公司运用物联网、人工智能、大数据分析及云计算等技术打造智慧社区服务，构建涵盖安防、保洁、停车、计费等多种应用场景的智能社区，为住户提供安全、便捷、舒适的生活环境。智慧社区服务大大提升运营效率与空间运用以及应对住户需求的能力。例如，公司于2021年开始运营集中化停车管理平台并提供无人值岗的停车服务，使停车管理员人数每年减少50%以上，成本每年预计减少约人民币600万元。

此外，公司的内部资源管理在线平台“金小茂”APP大大提升了员工的工作效率。公司开发的设备设施远程管“IBA”系统，以实时监测设备设施的运行数据，并管理设备设施的维护管养工单。大数据分析技术有助于公司对运营数据(包括用户行为及客户投诉)进行多维度分析，并提供前线运营的数据支持，因而提升了数字化运营管理能力。公司打造的在线客户服务平台“回家”APP为业主及住户构建全周期智能生活生态系统，并在充满活力的互动小区改善其数字生活体验。通过该平台，公司分析在线数据以推出线下服务，从而更精准地满足业主及住户的需求。

金茂物业服务发展股份有限公司董事会主席江南先生表示：“公司一直专注于提供优质的物业管理服务，拥有良好的市场声誉和强大的品牌形象。凭借领先的品牌声誉、广泛的资源和丰富的经验以及全面的技术能力，我们将持续致力打造围绕物业用户生活及工作活动的生活方式服务平台，提供全面且升级的生活体验，改善物业用户的生活质量并为业主激发物业服务的活力。展望未来，我们将进一步巩固我们中国快速发展的高端物业管理及城市运营服务提供商的地位，深耕一二线城市的高端市场，扩大我们的在管物业组合，为住户提供多元化的增值服务。同时借力中化集团的央企优势和中国金茂的品牌定位，实现多业态的扩张，并持续推进智慧科技发展。我们将保持领先的行业地位，致力为股东及投资者创造最大的投资回报。”

伴随科技与时代的发展，为用户带来更便捷与舒适生活的同时，逐渐增多的家居生活用品与略显局促的收纳空间之间矛盾逐渐凸显。兼之后疫情时代下，居家生活健康的重要性更是不言而喻。

针对以上问题进行深入研究后，远洋集团着手打造臻藏十境研发项目，为疫后家庭设计专属收纳解决方案，十大空间场景氛围的营造，细节处的考量，让用户远离日常的繁杂与琐屑，得以细细体味生活的惬意与曼妙。

5大收纳法则对应10重收纳系统的置入，使收纳率高达18-22%，比之优秀等级（12%）几乎翻倍。而10大生活场景融入后，让原本杂乱的生活，回归整洁与有序，都市人精致生活的点滴，也由此塑造。

本次研发成果已在廊坊远洋光华城落地，简约格调的柜体设计与室内氛围相辅相成，丰富的功能将都市人寄予日常的期许，逐一呈现。