010-58930841/2/3
newsgd
当前位置:首页 > 兰德观点 >
兰德观点

关于产品标准化,你必须知道的五件事

发表时间:2019-06-21    浏览次数:次   来源:兰德咨询

【按】这是基于标杆房企产品标准化对标和咨询方案整理而成的文章,篇幅较长,为了便于阅读和收藏,也未分“上、中、下”,但读完肯定大有启示。

如果说前些年还有人排斥标准化的话,那么时至今日,应该没多少反对的了。无论是否反对标准化,标准化都是促使快速周转的必要手段,即使是做高端和追求差异化的绿城、星河湾,也都有设计标准和级配标准。总之,一句话:标准化不是可否问题,而是如何标准化的问题。

1.  问题

过去多年,推行产品标准化的房企,无论是标准结构、分类,还是标准形式、质量,做法几乎各不相同,落地成效更是差异很大。特别是标准质量,绝大多数企业,甚至企业委托的一些咨询机构和设计单位,所形成的标准成果仅仅局限在户型库、立面标准等具体标准,而并未从市场竞争及产品未来趋势的高度,从促使产品适销、快销、高溢价的高度,从品牌主张、产品精神的高度,梳理出一套全面系统、适度领先、普适性强的标准化体系。

例如户型库。建户型库最容易,但事实证明又很难落地,几乎都成了只占用电脑内存、实践中几乎用不上的资料库。为什么?因为不考虑核心筒、得房率和立面的户型,即使成库也没什么用。如果问有什么建议,建议最好先确定立面风格和核心筒,至少要先确定核心筒。

即使先确定核心筒,因不同城市的消防要求不太一样,核心筒也不太一样,而且不同区域的户型也有一定的差异。

总之诸如建户型库这种具体而微的建标方式,导致大量的标准成果,要么刚一完成就被迅速发展的市场淘汰;要么应用范围不具有普适性,实际操盘的一线公司无法应用或不知如何应用;要么过于僵化,在不同区域、不同城市强行使用,而不被当地市场所接受。因此,以实操为导向,以系统化的思路梳理和统领具体的技术细节,同时又尽可能保证标准质量——力求领先性、普适性和实效性,成为构建产品标准化体系的出发点。

2.  对标

绝大多数企业在构建标准化体系之初,都是习惯性地先做对标,想看看“万恒碧”等标杆企业是怎么做的。

十多年来,兰德给很多标杆房企做过标准化咨询,也积累有很多企业的标准资料。如前所言,问题是推行产品标准化的标杆房企,标准结构、形式、内容、推行方式方法等差异很大——产品标准没有行业标准。比如,同是标准化率很高、重点布局三四线的恒大、碧桂园,就差别很大。更深层次的问题是,恒大、碧桂园推行标准化的效果较好,一是有市场布局原因(要对冲三四五线城市人力资源不足,又要预防产品不走样);二是产品线比较少;第三,也是最主要的,是规模大,所以不能放大差异化(否则就要没法干了),必须强推标准化,而且因为项目多,所以总能找到非常相似的项目。

图片1.png

关于标杆房企的标准对标,在此就不罗列资料了。关于标准化的做法,总结下来,业内大致有三个流派或三种主流做法:

【第一种】以万科、保利、绿城为代表,主要是以基于产品精神、设计理念的标准做法和推行样板标准化,当然也包括产品模块的设计标准化和部品标准化。

【第二种】以恒大、碧桂园为代表,主要做法是以设计标准化和部品标准化为主,甚至一个个单体,再甚至整个项目,进行简单又很有效的复制。

【第三种】以融创、金茂为代表,主要做法是部品级配标准化为主,设计标准化为辅,甚至同一产品系的不同项目,最基本的立面风格、户型等不一样。

还有一些企业,实际在推行标准化,而且标准化程度还不低,但明面上却有意回避,更不宣传,就好像标准化是情人似的。

1561104071167608.png

3.  导向

总结一些企业标准化工作事倍功半、落地效果不彰的原因,基本上有以下十个方面:

1561104136138480.png

最普遍、最主要的,有三个原因:

◎  一是对标准的理解有误,体系构建不系统,太零散,比如认为产品标准只是设计标准(其实还包括成级配标准和工艺工法标准);

◎  二是方标准本身质量差,不能持续完善和及时升级迭代——不是立足于未来应用而适度超前,却都是过去几年固化而已落后的标准;

◎  三是推行力度不够。

针对以上原因,我们在“8341方法论”基础上,设定了构建和推行产品标准化的“12345”导向:

【1】坚定一个宗旨:确保标准落地并快速见效。

【2】实现两个目标:一是以创新为基础,不断将创新成果转为产品标准,促使适销、快销、高溢价;二是实现标准化率目标。

【3】坚持“三性”原则,确保标准质量:领先性、适宜性、适销性。

【4】做到“四化”:差异化、精细化、生活场景化、服务产品化。

【5】树立“五观”:

1561104160794366.png

4.  体系

总结标杆房企的市场布局及产品特点,以及推行产品标准化的做法和落地实效,建议企业构建“三系一体”的标准化体系。

1561104273116968.png

其中设计标准中,建议建筑设计标准以单体标准为主(基于产品精神、建筑风格而倒推核心筒和户型),立面标准、景观设计标准和精装设计标准要与级配标准紧密结合,分别按风格、成本等级等维度建立设计标准矩阵,并按矩阵内容研策、固化标准。

以精装标准为例,见下表。

图片1.png

产品标准中,展示区标准是重中之重(最利于高周转,也利于提升产品形象)。但与建筑、景观、精装标准不同,展示区大小、形状、风格、永久/临时等很多,标准化较难。而鉴于展示区的重要性,越难越要标准化(标准化思辨哲学之一)。根据兰德的经验,展示区以模块标准化为主。根据部位、功能不同,示范区模块总共有7个,分别是引导区、入口、前场区、售楼处、看房流线区、样板房和庭院,可简称为7个字:域、口、场、售、景、房、院。

当然,一般情况下,7个模块不会都是全的,但至少要有前场区(场)、售楼处(售)和样板房(房)。所以,根据不同情况,有三点式、四点式、五点式、六点式、七点式等组合。那么,如何界定“不同情况”?所以建模块标准前,首先要制定《展示区营建标准(准则)》,标准中要充分明确“不同情况”下展示区的面积及面积比、模块选配标准、各模块面积占比、成本等级、部品适配等。有了标准的标准,才可以开工构建各模块的样板(参照范本)和强推标准图(必须用)。

提请注意的是,整个展示区及每个模块也需按风格和成本等级等不同维度做出矩阵图表,而且要对模块一级级细化,直到细化到末级产品元(通常到三级或四级模块)。以示范区景观为例。示范区景观(包括前场区和“两点一线”中的看房流线区等)中包括城市界面景观,城市界面景观中包括边界景观、礼仪广场、入口、前场区等,边界景观中包括围墙及围墙内外景观。以末级产品元“围墙”为例。围墙的产品标准应按不同风格、不同高度、不同通透率、不同成本等级及部品级配等,分别形成标准图。

按层级划分,设计标准(仅指设计标准)可分为四级。见下图。

1561104402113173.png

图中可以看出,各家企业几乎都有,又很难放手使用的户型库,只是支撑实际应用标准(标准单体)的基础资料。

除了设计标准,还有级配标准和精工标准,其中级配标准不仅包括成本等级标准,还包括更为复杂的部品级配标准,而且设计标准中除了产品模块、产品元标准,还有串联起不同产品模块、产品元的专项标准,比如归家动线、生活动线标准、导视导向/标识标准等。

1561104440432899.png

是不是很复杂?是的。

5.  落地

产品标准固化定标后,关键是落地,而且要能快速见效。

如前所言,绝大多数企业标准落地效果不好的,首先是标准体系化程度不高和标准质量本身有问题,未达到“三性四化”要求,其次是执行力度不够,至少不像恒大、碧桂园那么坚定。

1561104463134736.png

所以,要促使标准落地,首先公司领导要起带头作用,不能轻易推翻自己定的标准。而且为了使标准落地,还要制定明确的标准使用规定和指引。

事实证明,仅有以上还不行,还要对设计单位和一线公司进行实操培训,告知如何使用标准,如何将“白图”(标准图)转为蓝图(项目设计成果)。不仅要培训,输出设计成果后,还要做“双线评审”:既要评审设计成果是否满足项目设计要求,同时也要评审设计成果的标准应用情况,以及有多少成果能转为标准(原先只是前者)——只有在项目实践中不断将普适性强、满足“三性四化”要求的设计成果转为标准,才能不但提高标准质量和标准化率。当然,众所周知,平常还要不断通过微创新来持续优化标准,每个两年左右对标准全面迭代一次,以促使标准至少领先市场半代——标准质量高,才是根本。

如果标准本身没问题,而且也有使用规定和指引,还做了培训,但一线公司还是有抗性,不愿执行,怎么办?遇到这种情形,可能是一线公司领导对标准化的认知和执行力有问题,但大概率是机制有问题。如果是机制问题,就要考虑改变建库机制了,比如由集团总部主责标准化体系策划和建模,一线公司主责区域标准。事实上,近年来一些标杆房企已将建库工作分给区域公司,而集团总部主要是统筹,在产研上主要是做一些基础性、通用性标准研发,比如绿色健康、科技智慧等。但这又带来一个新问题:时间久了,集团总部的产研部门可能逐渐被边缘化,甚至花很多钱打造的产品展厅成了主要为宣传服务的花瓶。

关于产研及标准化建库机制,我们也在不断思考、探索。因为各家企业的实际情况不同,所以业内也没主流或成熟的模式,关键是适合自己的就行。至于产委会、标准化工作领导小组和专项标准工作组的职责分工,属于技术层面的管理问题,还是一句话:只要适合自己企业的实际情况就行。

是不是很复杂?

是的。如果不复杂,如果轻而易举地就能建起标准库并顺利落地,不就是每家企业都能成为“万恒碧”了吗;如果想着只投入几个人、几个月、几十几百万元,从拿地到开盘的时间就能从8个月缩短到5个月,资金成本降低几千万元,设计费用能从35元/㎡降到15元/㎡,天底下哪有这样的好事?当然,标准化的投入产出比达到几十倍是没什么问题的。全世界大企业的研发费投入产出比,包括华为,也都差不多是这个倍数,甚至更高。

随着市场竞争越来越激烈,且竞争逐渐转向产品竞争,事实证明,在产研上多投入点儿,然后将研创成果及时转为标准化产品,一定能获得高回报。苹果手机就是产品创新和标准化的典范。


上一篇:“建筑第五立面” ——屋顶绿化相关技术难点解析
下一篇:最后一页