万科的产品线和产品标准化

网上有很多万科的资料，但几乎都是过时的，有早就从万科离职的人甚至还在贩卖十几年前的东西。万科总部定位为价值观平台后，受四大区域自主发展的影响，其实近年来万科的产品系列化已越来越弱化，产品体系已逐渐转向生态体系，产品标准化体系也越来越完善。

（一）万科的产品生态体系

1. 万科早期的四个产品系列（2003年前后）

金色系列、城花系列、四季系列、高档系列是万科早期的四个产品系列。

特别强调的是，万科并不是最早推行产品系列化的企业。作为长期致力于产研和产品线咨询的专业机构，当然也是彼时的亲历者，兰德咨询清楚地记得，碧桂园推行产品系列化并不比万科晚，只是万科做事更易传播。彼时，划分产品系列基本上是按位置和产品/类型划分，就像扑克牌分为♥️、♠️、♦️和♣️一样，不像现在我们按产品精神划分，也很难讲谁早谁晚。

2. 后来的的八个产品品类

随着规模越来越大，当四个系列已不能囊括越来越多样化的产品/项目时，万科重新规划了八个产品品类。见下表。

提请注意的是，万科称为产品品类，而不是产品系列。现在看来，当初称为产品品类是不严谨的。产品品类是指产品体系中土地属性及建筑功能相同的一类产品。房地产企业的产品品类包括居住类产品（包括商品住宅和政策性住房） 、商办类产品（综合体、商务园区等）和其它（例如小镇类产品等）。另外，之所以说八个产品品类（遵从万科的叫法）是后来的，而不是现在的，是因为有的品类已不存在，例如“城市栖居”（在城区土地越来越稀缺的时下，如果获得城区住宅用地，产品起步至少是改善，甚至高端，而几乎不可能是刚需型栖居）。

四个系列、八个品类只是划分维度不同，而且存在对应关系。万科最大的优点是做事坚定，不太变来变去，其实时至今日，万科仍延续着金色系列。

3. 万科现在的产品生态体系

近年来，有些机构试图总结万科的产品体系。例如，有的机构将万科的住宅产品总结为“幸福系（首次置业）、国际系（改善型住宅）和都市系（高端住宅）”，其中将近年做得较多的翡翠系归为都市系；还有的机构总结为幸福系、翡翠系等。但如果问小镇系呢？无限系呢？其实，即使问题万科产品条线的领导，也未必能回答出来。比如翡翠系。事实上，翡翠系既有首改类，也有再改类，还有高端类，甚至有的品质刚需项目、限竞房项目也称为翡翠XX。所以在很多人看来，近年来万科的产品系列化越来越模糊，甚至很乱。

其实，自从万科总部定位为价值观平台后，受四大区域自主发展的影响，近年来万科的产品系列化已越来越弱化，产品体系逐渐转向按五大业务分类的产品生态化体系。

下表是兰德咨询总结整理的万科现在的产品生态体系。

（二）万科的产品标准化

多年来，兰德咨询曾参与过很多标杆房企的标准化体系策划和产研、建库工作，比较了解行业企业的标准化推行方式、体系构成及落地实效。

基本可以认为，不同企业对标准化的理解、体系构成和推行方式不太一样，推行成效也不一样。

总结标杆房企产品标准化的方式方法，基本上可分为三种，或三个流派：

n  【第一种】以万科为代表，主要是以标准做法和样板标准化、模块标准化、部品标准化为主，并积极推行建筑工业化(住宅产业化/建筑工业化）；

n  【第二种】以恒大、碧桂园为代表，主要做法是以单体标准化为主，进行大批量复制；

n  【第三种】以融创、金茂为代表，主要做法是级配标准化为主，设计标准化为辅。

下面重点说说万科的产品标准化。

万科是最早推行产品标准化的房企之一，也是最早提出住宅产业化的企业，并建有产业化基地（东莞、雄安各一处）。但因住宅产业化存在许多实际问题，实际推进效果并不理想。好在万科做事坚定，近年来已初见成效。据了解，万科采用装配式技术的高层住宅建面已突破年1000万㎡，主流住宅的部品标准化率已超过90%。

万科的产品标准化大致分为四个阶段：

n  早期（2003年前后）主要是设计管理流程及成果标准化、产品技术标准化、户型标准化等。时至今日，网上依然还流传着万科的《住宅统一做法》等技术标准。

n  第二阶段大致在2010前后（过程中不断优化完善，其实没有明确的里程碑节点），期间增加了立面标准化、精装标准化、景观标准化等——标准化体系基本成型。

n  第三阶段（2010年后），又增加了性能标准化、功能标准化等，基本上是转向纵深的专项标准化（关于专项标准化，我们在“房地产产品线”公众号上会专题论述）。

n  现阶段：主要在大区内推行标准做法和样板标准化、模块标准化、部品标准化，这也是建筑工业化的前提，同时不断加强产品研创，并适时将创新成果在区域内铺开，很多项目相互借鉴，当然也有些跨区借鉴和应用。

以万科翡翠系为例。其125四室双卫标准户型组成的125标准单体已应用于很多项目。

另外，翡翠系的部品标准化率也较高。

万科鼓励并积极尝试产品创新。对于高端产品和一些比较特殊的“非标项目”，万科以创新为主，会深入挖掘项目DNA。而创新成果一经检验成功，则会适时将创新成果在区域内其他适宜的项目上应用，甚至其他区域公司也会学习借鉴，从而实现创新成果的价值最大化。