2020金科“跨越年” 2000亿后新产品如何落地

今年“五一”后，并购大户融创与渝派标杆金科的股权攻守战画上了句号。5月6日、7日，融创方面累计出售8.5亿股金科股份，套现约68亿元。融创的离场，宣告黄红云与孙宏斌近四年的资本交手告一段落。

孙宏斌奇袭金科事出有因。三年前，在双方胶着的2017年上半年，融创已逐渐形成北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域，其中西南区域土地储备占比最高，约五分之一。而作为西南房企龙头，彼时的金科销售超过300亿元，在重庆大本营市场占有率超过4%。近几年，金科更是从偏居一隅的百亿级公司，迅速触及2000亿规模。

针对未来的发展路径，在4月15日的2019年度线上业绩说明会上，金科股份董事长蒋思海说，这几年金科对宏观经济和行业形势进行研判，提出了以二三线为主、一四线为辅的投资原则。除了通过招拍挂拿到，金科还将通过产业勾地、收并购拿地，以此保障货值供给。

目前，金科将“地产+服务”战略，转变为“四位一体”战略，即民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养，期望这四大板块多元化协同发展。

关于产品规划，金科在业绩说明会上给出了两个产品变更节点来答复：一是公司2016年“结合客户消费升级”，提出了新产品主张，二是2019年的生命建筑发布会。

兰德咨询多年来一直研究金科，这家产品口碑颇佳的公司，过往在产品战略上并非足够坚定，在刚需产品与中高端产品上的摇摆，曾对公司业绩产生一定影响。眼下，我们关心的是，未来站上2000亿的金科，将如何扬长避短，借助新产品线来为四大板块落地打基础？

在过往的红利时代，房地产行业的竞争几乎是土地和资金的军备竞赛。住房市场化、通货膨胀、政策刺激等因素，造就了数亿规模的巨轮企业，同时也造成了行业对资源、政策的路径依赖。高歌猛进的日子里，规模故事层出不穷，优秀的、可以留世的住宅产品却十分少见。这是专注房地产研究的兰德咨询如此关注产品的重要原因。

在全国住宅产品整体质量水准有限的前提下，兰德咨询认为，有几座城市相对特别。一个是杭州，一个是重庆，这两座城市的住宅品质及物业服务水平，在全国前列。究其原因，还是与当地企业有关，杭州是因为有产品主义者宋卫平创立的绿城，而重庆则因为有龙湖和金科。

1984年，万科刚刚成立，吴亚军刚从西北工业大学导航工程系毕业进入仪表厂，20岁的三峡库区青年黄红云则从老家的镇上来到涪陵城，进入一家建筑公司当学徒，工资一天5毛钱。

多年后面对媒体，黄红云仍坚持说自己是泥瓦工出身。泥瓦工出身的人干房地产，没什么不好。十四年后的1998年，34岁的黄红云创立了金科，第二年拿出了成立后的第一个项目——重庆金科花园。此时，龙湖也刚成立四年，吴亚军的第一个地产项目重庆龙湖花园南苑面世刚两年。

“泥瓦匠”注定是一个有故事的男同学。2007年，从长三角的无锡起步，金科开始了全国化跨区域发展。2008年奥运年，金科步伐加快，一举进入了北京、重庆、四川、湖南、江苏，在21座城市进行项目开发。2011年，47岁的黄红云将金科送上了A股。此时的金科，在重庆已经是房地产领域全国化经营的龙头玩家。

五年后的2016年，由“地产开发商”转型为“美好生活服务商”。2018年，金科成立20周年，金科销售规模进入了“千亿俱乐部”，相对应的，其品牌的传播也进入了快车道，全国各城市媒体活动此起彼伏。

在重庆，人们乐于拿龙湖和金科的房子作比较。在知乎上，有网友这样评价二者不同：都是本土起家，不过一个偏向于多元化产业，一个偏向于物业。金科的房子性价比偏高、户型方正，略微单调，但面积浪费少、设计漂亮、利用率高。龙湖的大户型景观、户型较佳，但小户型得房率、户型不尽如人意。

同时有本土客户评价，在中老年重庆“土著”心中，能入驻龙湖是迈入中产的标志之一，但随着这几年更多的外地开发商的中高端产品系开发商进入重庆市场，以及外地人口移居到重庆发展，新一代重庆居民对龙湖的情况没那么深沉了。

概括来看，重庆客户认为龙湖的产品更具备阶层标签效应，品牌溢价较高，而金科的产品特点更多的被认为质量过硬、实用亲民。

  ▎从摇摆到清晰的产品线 ▎

在沉迷于规模追逐、并无核心产品技术的中国房地产行业，兰德咨询认为，客户评价一家企业的产品质量过硬、实用亲民，已经算是很大的褒奖。

在二手房平台上，金科的第一个项目，位于重庆江北的金科花园二手房单价在13000元/平米左右。其110平米做了三房两厅两卫，除了过道面积略有浪费，户型十分周正，两个卫生间皆为明卫，厨房外还设置了生活阳台，整体布局实用。从实景照片来看，小区人车分流、卫生整洁、郁郁葱葱，种满棕榈树，外立面虽不算新，但在20年房龄的住宅里，算得品相上乘。

基本属于同样房龄的位于重庆渝北的龙湖花园南苑，目前二手房平台上的报价与金科花园不相上下。同样是三居室，与金科花园上述110平米户型的客厅、主卧次卧朝南不同，龙湖花园南苑115平米的户型三间卧室和客厅朝西或者朝东，周正程度不如金科，园林景观无法媲美金科。

20岁的金科花园和龙湖花园早都不能代表现在两家企业现在的产品。

继金科花园后，金科的产品发展之路，经历了1.0、2.0时代。1.0时代的金科，曾形成包括王府系、廊桥系、天籁城系、天湖系、阳光小镇系、中央公园系等在内的10大产品线系列。其中王府系为欧式风格，天湖系为地中海风格，阳光小镇系则以托斯卡纳为主。

这个时代的代表产品，包括重庆的金科中央公园、金科城、北京的金科王府等。这个阶段的金科，各产品系及建筑风格划分比较模糊，没有准确定位。直到2.0时代，金科产品对土地、城市、客群、产品精神等概念才初步形成。

2016年开始，以国家城市群发展战略为导向，围绕“三圈一带”进行区域战略布局，基于用户的需求与时代的变化，金科开始在产品系上做减法，提出了“三系一核”的产品战略——以“东方人居”为核，构建“琼华”、“博翠”、“集美”三大系列产品，这其中，“博翠”系是三大产品线的引领之作。

顾名思义，三大产品线都定位为新亚洲风格，集美系为刚需、改善型住宅，位于一二线城市远郊及高房价三四线城市，适用于刚需、投资客群；

博翠系为改善、再改型，位于一二线或强三线城市，坚持在中心城市的城市中心，一二环区域或者有发展潜力的未来新城，拥有江湖山水园林城的核心资源；

琼华系则为终极改善，主打一二线城市核心成熟资源配套，定位为“代言东方的传世大宅”。

琼华系产品线为金科集团2018年4月份正式官宣产品线，与集美系博翠系产品不同，其择址位于一二线城市核心区，面对城市购买力2.0倍以上客群。从金科目前全国项目中其并未发现有琼华二字体现。

重庆金科·九曲河为其后期软文推广中认可的琼华系产品，故将重庆金科九曲河项目作为琼华系产品简单研究（九曲河项目2017年开盘，琼华系产品线2018年发布非正统琼华系产品）。

园林景观是这个系列产品的发力点。如合院区域，以金科·九曲河为例，其区户型面积段330平米至400平米，园林以坊门、院门、入户门三重门第，三进院落再现中国传统居住礼序。以写意的手法造园、造境，融入中国东方意境园林之美。以“江流天地外，山色有无中”的意境，传承中国古典园林“门庭坊巷院”的空间体系，透过展现景观空间的四轴八坊，做到坊坊有特色、园园各不同、处处有新意。并在项目中创造了东方九境——“望岳、秋水、对酒、知茶、松涛、琴心、行云、和风、印月”，表现九种生命理想，对应“进取、达观、热烈、深挚、傲骨、自如、变通、节制、圆融”九种精神。

博翠系定位则为高端改善大盘，在家族谱系中是作为三大产品线的引领之作。该系列宣传定位强调“三好四核”，即好地段、好资源、好产品、核心城市、核心地段、核心资源、核心产品。金科博翠系2018年发布以来，已进入全国19座城市，其中天津金科·博翠湾、重庆的金科&金辉·博翠山、西安金科·博翠天宸、济南金科·东方博翠都属此系列。

兰德咨询梳理发现，作为金科主打产品，博翠系在全国各地布局约30个项目，但其容积率和建筑类别各有不同，如同样是博翠天宸，位于西安的项目为小高层，容积率达到了3.05，位于张家口的项目则为低层洋房，容积率仅1.5。

兰德咨询共梳理了博翠系产品空间价值点335项，转化为建筑、园林、精装修三大专业，八类空间335子项。总结起来，其立面、精装、服务达到优秀线，户型布局、景观、绿色健康方面表现突出，交通、动线、电梯与楼梯间则表现较弱。

再看集美系。据兰德咨询统计，2018年发布以来，集美系已进入全国43座城市及地区，布局81座产品。总结起来，围绕运动、社交、艺术、启蒙、便利、亲子、健康、安全、教育、娱乐这10大儿童生活场景包含的80个细节，集美系将孩子分为0-3岁、3-6岁、6-12岁三个场景，分别进行单独规划。从规划到建筑，从景观到室内，集美系在细节上融入了很多人性化的体验。

  ▎“生命建筑”待落地  ▎

继三大产品线之后，2019年3月，金科提出了“生命建筑”的概念。那一天，在上海陆家嘴一时尚艺术中心，金科一口气发布了这一概念下的产品3大特征体、9大技术单元、25个技术模块及189项具体技术措施。

据媒体报道，这一“生命建筑”的研发和落地，联合了国际未来生活研究院、BEE安生态、中国建筑科学研究院、Aedas凯达环球等研究机构。其中，由总部位于美国西雅图的国际未来生活研究院，负责管理的绿建认证标准“生命建筑挑战LBC”，是全球最严格的绿建认证标准之一。金科已与这一研究院达成合作意向，启动标准制定及国际联合研究实验基地的建设。

关于产品的新内核——“生命建筑”，金科是这样介绍的：“智慧体、有机体、基因体”三大属性，促进建筑迭代发展，让未来建筑更加优化空间、融合自然、贴近生命。

彼时，除“生命建筑”之外，金科还发布了与阿里云、海康威视等科技企业，联手打造的“生命家”系统，包括智慧出行体系、智联家居体系、智域安防体系、智感生活体系在内的四大智慧生活服务体系，52大社区场景。

“有机”、“基因”两个关键词，兰德咨询暂时未在金科的产品中看到雏形，除了这两个略显前瞻的概念，“智慧”一词，基本概括了金科产品的方向，即科技型住宅。

科技地产、智慧住宅近年在房企中颇为流行。一方面，科技给居住体验带来变革，这是不可逆的潮流。用朗绿科技总裁陈栋梁的话说：“中国城市建筑平均被拆的时间不到 30 年，这就是一个巨大的社会资源浪费。房子进行深度的改造后，可以节能、可以延长建筑的寿命，能显著的降低全生命周期的运行费用。”

携“绿金科技”走在行业前列的金茂，其掌门人宁高宁两年前曾说过，金茂很快要做出智慧的房子，他理解的真正的智慧住宅，是可以用iPAD控制、墙体里能伸出冰箱来、客厅可以一键翻转成卧室的房子。

然而硬币的另一面是，目前中国的科技地产主要还停留在概念和设想上，现实中，业内的科技住宅还停留以“人脸识别”作为卖点的阶段。

金科目前似乎也没能超出这个范畴。在宣传文章中，金科将石家庄金科集美郡作为集团首个“生命家”云社区落地示范社区，主要的定位是“刷脸回家的生命家云社区样本”。

在《金科生命建筑手册》里，金科勾勒了24小时未来生活场景，比如早上6点半浴室灯光自动亮起，智能厨房推荐科学食谱，智能管家自动调节室内空气、全屋清洁。根据金科的说法，这些已经在逐步实现。

距离金科发布“生命建筑”，已经过去一年多。早前，在金科的日程簿上，2020年曾被冠以“跨越年”的称号。根据计划，金科要在2020年销售规模要突破2000亿元，不仅如此，还要在2000亿基础上进行结构优化和产业升级，成为“全国领先、世界一流的卓越企业集团”。

然而，所有人都没想到的是，黑天鹅来了。新冠疫情短期内给中国房地产业带来了明显影响，工地停工、销售延后、交付延迟、资本成本，都在考验房企的运营管理能力和应变能力。

今年一季度，金科的销售金额和销售面积分别为264亿元、271万平方米，同比分别下降11.7%/14.2%。这个降幅，好于中指院TOP100房企销售额同比-20%的降幅，被券商认为“公司销售恢复相对更好”。

2020年过去接近一半了，在“房住不炒”的政策背景下，传说中的“大水漫灌”很可能不会来，房企是时候放弃通胀的路径依赖了。告别了长期房价单边上涨之后，具备一定规模的产品型公司，是时候进一步夯实、彰显产品竞争力了。

对于金科来说，要在2000亿的节点上再跨出一大步，除了宏观环境、调控政策、市场需求的支撑，最为关键的无非也是依托产品。

在这一背景下，“生命建筑”的落地，就显得迫在眉睫了。

需要指出的是，与其他产品不同，科技住宅产品若要落地，需要大量的技术研发和市场调研，个中资金支持尤为重要。德国绿建标准 DGNB 的 CEO Johannes Kreissig 曾在一个行业会议上提醒，全生命周期的成本是可以预测的，要考虑运营成本在构造成本中的占比，考虑构造成本中的维护成本，更换频次和构件的造价。

2018年，当代置业执行董事兼总裁张鹏发出过这样的感慨：“经过18年的积淀，当代在绿色科技上它已经完全产业化、标准化了，已经非常的接近社会平均成本了”。

这的确不是一件容易的事。

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