未来畅销的户型是什么样的

前几日在朋友圈看到了下面的这个户型——

不知这是哪家房企、哪个项目的户型，也不知道软文会吹捧成什么样，但这个户型一看就有明显硬伤：动静不分，四房分居四个角，餐厅直对卫生间……最主要的是，竟然没阳台。

不知道是需求端的问题，还是供应端的问题，感觉如今的户型越来越畸形，至少最近两三年没有明显地进步。

这话开发商肯定不爱听。谁都知道，开发商看自己户型与家长看自己的孩子一样，怎么看怎么好，但又都有很大差别。表现是，自己认为的好户型却总有滞销。当然了，没有完美的人，也没有完美的户型。至少保证户型没硬伤，应该是底限。

还有一个问题是户型库。近些年，为了高周转，绝大多数房企都在推行产品标准化。一个普遍现象是，推行产品标准化的几乎都建有户型库，而户型库又几乎都是摆设。

什么原因呢？一是户型库中的户型大都是东拼西凑的，没有统一的产品精神，二是大都是既往的，不符合户型演化趋势。

这些年，我们反复强调：

 ●  脱离得房率、立面、户配而谈论户型没任何意义；

 ●  户型可以没特色，但一定不要有硬伤；

 ●  用过去的户型打未来的市场是找死！

 户型是产品的根本 ，而做好户型的根本是首先要弄清楚未来的户型是什么样的。

最近读到一份户型趋势报告，是一家知名服务商发的一个收费研报。报告通篇讲的都是这几年各能级城市各种户型的变化情况，数据很多，图表很美。且不少报告只说的是总量变化，且不说数据是否真确，关键问题是，在供需两端都受限的政策市下，过去和现在的数据能代表未来吗？如果某天70/90和限购政策放开了，数据还有意义吗？

缺乏独立思考，过于依赖外部信息，是很多房企做不好的主要原因，包括户型。

对于户型趋势，我们认为至少要分析三个趋势。一是总量趋势，二是空间趋势，三是场景趋势。

首先说说总量趋势。对于不同户型的总量趋势，我们对未来趋势的判断是这样的：

●  一二线城市栖居型、投资型的小户型占比会明显增多（近几年供应少主要是因为开发商嫌麻烦，但其实需求很大），但就总量而言，因为两房户型越来越少，一房和二房（小户型）占比会继续减少，特别是三四五线城市。

●  2+1房、三房、大三房和四房的总量占比将会继续增长，未来或将超过80%。

●  五房及以上大户型的占比会继续减少（房价高、高购买力家庭成员越来越少的必然结果）。

其实这些宏观的总量趋势对开发商没什么意义，项目上的户型卖得好不好，与宏观数据没什么关系，所以下面重点说说户型本身的空间趋势。所谓空间趋势，意指户型面积和功能空间的趋势。

总体来说，未来三房的面积会有所增加，特别是三房户型，面积会平均增加5-10平方米。主要原因是现如今的次卧、卫生间、更衣间面积太小了，难以做到“美好生活”。事实证明，适度增加面积后，户型品质会明显高一档次，客户也会喜欢得欲罢不能。我们认为，如果说原先的降维打击策略是“同等功能，更小面积”的话，今后比拼的将是“更优功能，更优面积”。

在功能空间上，我们判断有以下几个趋势：

●  客餐厅面积会减少（现如今是大而不当，严重挤压除了主卧套之外其它空间的舒适度）；

●  为了客户的美好生活，卫生间要增加一个，双卧套房会增多；

●  阳台功能会增多，其中景观阳台将兼具洗衣、收纳、休闲、健身、亲子等功能（阳台的面积甚至比次卧还大，现如今太浪费）；

●  面积允许的话，兼具储藏室、密室、紧急避难室的隐蔽空间将会常出现，且会成为吸引客户的差异化亮点和卖点（很少有设计师见过密室和紧急避难室，所以想不到）。

下图是融创上海外滩壹号院一个户型的阳台。阳台面积十多平米，按售价推算，这个阳台需要200万元左右，可几乎没什么实用功能，这在今后应该是不可能了。

最后再说说场景趋势。场景、体验是产品设计的出发点和落脚点，户型亦然。

新一代住宅10x10价值矩阵

虽说这几年很多房企都提美好生活（TOP20房企中有9家的价值主张都是美好生活），但必须承认户型导向还是营销导向，而不是以客为本的生活导向。如果切身从生活场景出发而考虑户型的话，会发现很多户型简直是不用心、没脑子的诛心之作。

比如：

●  如果家里有两个冰箱、两个洗衣机的话，放哪儿？

●  如果阳台上没有水点，在阳台上浇花、拖地的话，是不是要总北走到南？

●  有孩子的家里大都有秋千，挂哪儿？

●  ……

下面的户型是万科的：

户型图中将床的尺寸压到1.7米，这种操作是诚信问题，在此不谈论。注意到没，客厅沙发紧靠外墙，墙角还有一根大柱子。这种户型畅想过客户的生活场景啊？对得起生活场景师的定位吗？

外行业的一位名人在一个房地产论坛会上说到户型和景观汀步时，说“开发商的设计师没爹没妈没孩子”。很尖锐。

再强调一次，未来的户型一定是围绕场景和体验 。

去年我们做新一代户型研创时，给产研人员下了几个硬命令，其中包括必须消灭移动电源插座，必须有挂秋千的预埋件，必要有放艺术品的壁龛。结果这些都实现了。

说到电源点位，补充说一句。至今很多房企的收纳系统里没一个照明电源，简直是不可思议。在欧洲，衣橱里要有照面和通风。因为有这种设计，据说这种进口家具入关时我国边检部门不知道是属于家具，还是家电。不管属于什么，衣橱位置预留电源点位总是必要的。

我们坚信，只要是真正从客户需求和生活场景出发，一定能做出爆品户型，一定能获得客户的认同和市场的回报。反之，如果还是惯常做法，一定还会有滞销户型。

下面再简单说说户配和赠送面积问题。

有一线经验的都知道，户配是极为重要的，因为配不好，就会导致一些户型不够卖，一些户型卖不掉。所以一定要做好户配。

原先做户配时，几乎所有开发商都会配很多户型，说到底这是营销主导下对产品不自信的表现。这几年，中海等开始减少户型数量（当然前提是每个户型都要很好）。这恰是我们对户型未来趋势的另一个判断：精简化是项目户型数量的一大趋势。

至于赠送面积，必须要考虑成本问题。赠送面积过多，必然增加成本。其实增大赠送面积也是营销主导下对产品不自信的表现。这几年，很多企业已开始控制户型赠送面积。有的企业甚至明确了赠送面积控制标准，比如改善型户型的赠送面积不得超过15%。

我们坚信，只要把户型做好，客户是不会因为赠送面积少几平方米而放弃的，因此开发商一定不要轻重不分、本末倒置，当然前提是一定要做出超越竞品的好户型。

如果下功夫做出了一些好户型（再次强调，一定要结合立面、核心筒、得房率做户型，否则没意义），又该如何传递给客户呢？之所以提这个问题，是因为我们发现即便是好户型，一线营销人员也很难讲出哪儿好。所以，最后我们说说产品价值传递。所谓产品价值传递就是要“做得好，也要说得好”。

要做到“做得好，也要说得好”，仅靠营销人员显然是不行的，一定要有研设条线给予技术支持。具体来说，就是要将户型的设计理念、亮点/优势产品语言、生活场景等通过图文方式表现出来，传递给客户，而且要做些方式方法创新。

比如收纳（下图），不仅要图示清楚，且要说明收纳容积是多少（只图示投影面积不行，收纳的单位是容积，而不是面积）。

再比如下图：

另外，最好还要有全景图。

关于产品价值传递，我们将结合如何编制产品价值白皮书再专文详谈。

最后再总结一句未来户型的“四化”特征：（户配）精简化、（户型）标准化、（空间）场景化、（表达）可视化。

- END -