对高周转的五点新认识和3.0模式的新实践

与房企交流和咨询实践中，我们发现有些企业对高周转的理解不到位，比如将拿地当月开工、五个月开盘、十个月资本金回正等理解为高周转，再比如将存货去化率超过60%就认为是高周转了。如此种种，只能说，作为最早提出“高周转”一词（搜索结果显示，我们最早是2006年推出的“高周转”一词，是业内最早的）和长期致力于高周转战略及产品线咨询的专业机构，我们的影响力有限，尽管过去几年我们发了不少相关文章（可关注“房地产产品线”公众号并点击右下角“文章搜索”阅读），其中包括：

● 高周转的秘密

● 高周转2.0：“白银时代”的主流开发模式

● “新三高一轻”模式将成为主流模式

● 对产品线和高周转的认识误区

● 为什么还要继续高周转

● 对高周转的十大误解

● 不怕（负债）高，就怕（周转）慢

关于高周转，专业知识就不再普及了，本篇再说点儿更专业、更前沿的，其实也是这两年我们对高周转的新认识和新实践，抑或是高周转3.0的新探索。

高周转的“周转”一词源自周转率，而周转率又源自杜邦模型（收益率f=利润率f1×周转率f2×杠杆率f3）。所以要深刻理解高周转，必须首先参透杜邦模型。为了追求高周转而牺牲利润或溢价，不能简单地说对或错，关键还是看企业整体现金流状况。如果现金流较好，就不能轻易舍弃利润或溢价；在高周转与高溢价之间取舍时，要先保高周转，因为现金流比利润更重要（如果利润高而周转慢，收益率年化后反而可能低）。所以企业的一个重要命题是要全结构地预设好项目结构占比，特别是品质型标杆项目、高周转项目在新增项目中的占比——不分项目，而要求所有项目都要高周转，说明还没真正理解高周转。当然，如果过于追求高周转，而不兼顾利润率和杠杆率，比如利润率过低、杠杆过高，是过于极端的表现，也是不可持续的——只有找到并平衡好最适合企业发展阶段和资金状况的三率最佳值，才能将公司调到最佳状态。

拿地后几个月开工、几个月开盘、几个月现金流回正、几个月实现再投资，通常用一组数字代称，比如1469、25810。有些人将1469等计划节点理解为高周转，这是不准确的，真正的高周转其实是现金流的高周转——计划节点只是运营表征，现金流高周转才是目的。再说了，时至今日，项目能做到1469或25810已不是什么难事，关键是有多少项目能做到。兰德咨询的一项调研结果是，新增项目（不包括不符合卡位标准的非标项目）中，拿地后12个月内实现资本金回正（资金峰值）的项目如果低于50%，不能算是高周转，超过70%才能勉强称得上高周转。而且资本金回正只是资本金高周转的重要节点，实现再投资才算是资本金转了一圈（资本金周转次数=12÷实现再投资月数）——数值越高，资本金周转速度越快。

有些企业在资本金回正后就不怎么重视后期了。其实资本金回正并完成再投资只是资本金周转率，而非现金流回正。如果回正后现金流入不能冲抵流出，是要回补的。如果有这种情况，我们称之为假回正。要切记，高周转是指现金流的高周转，而且是全期现金流的高周转。所谓全期现金流高周转是指整个项目现金流的高周转。举个例子。假设一个20万平米的住宅项目，货值是20亿元，销售去化期是40个月。如果20个月就卖完了，不仅全期现金流周转速度大大加快，而且能“挪用”10亿元用于拿新项目——这对企业总体现金流比只是资本金10个月或12个月回正要好多了。兰德咨询认为，全期现金流的高周转才是真正的高周转，也将是未来几年的主流，我们称之为高周转3.0。

高周转1.0模式就是简单的计划节点管理，早已落伍了。高周转2.0模式下，也是要先确保在预定时间内资本金回正，因此前期一定是以产定销；资本金回正后，再根据销售及回款情况（现金流入量）铺排工程进度（决定现金流出量）和安排经营杠杆，正所谓以销定产。其弊端是，如果市场波动而产品又难以穿越周期，后期可能要回补现金流，后果通常是前期自己挖的坑要一个个走下去，后期还要填坑一个个走出来。而全期现金流高周转的3.0模式下，资本金回正后销售回款的月度流速依然很快，而开发周期不变，如此不仅能挪用大量结余现金流给集团，还能降低对开发贷和经营杠杆的利用，所以不仅能不依赖负债杠杆而实现现金流自平衡，还能降低对经营杠杆的过度利用，使供应商提供更优质的产品和服务，从而化解高周转企业存在的交付难题。

将正常是40个月的去化期缩短为20个月，必须产品是爆品，否则根本不可能。有些企业奢望通过调整组织机构、优化流程和强化考核来提高组织效能和运营效率，不是说不行，但要知道，如果没有标准化的产品，无论怎么提高，都不可能“通宵出图”或 “20天完成设计、拿地后当月开工”；如果没有适销、快销的产品，也绝不可能将40个月的去化期缩短为20个月——产品适销、快销和标准化才是高周转的根本。如果认识不到这一点，而仍在内部管理上瞎折腾，永远做不到高周转。当然只靠产品还不行，要实现高周转，还必须有明确、可行的现金流高周转与高效运营战略。只有战略引领、产品保障、组织协同，使高周转成为内部统一语言，才能真正实现高周转。

以上就是我们对高周转的新认识，也是高周转3.0模式的简单要义。所谓高周转3.0模式，用一句话总结就是：不依赖负债杠杆和经营杠杆而靠全期现金流高周转就实现现金流自平衡。2019年以来，兰德咨询先后为贵州麒龙、河南恒达等多家区域性龙头房企做了高周转3.0模式下的战略与产品一体化咨询，内容包括全期现金流高周转与高效运营战略、冰封竞品的新一代住宅研策与标准化等。在市场不景气的情况下，各家都取得了销售额年增50%以上的高增长，说明高周转3.0模式完全行得通。