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蓝光发展:两脚前后跨在千亿门槛

发表时间:2020-12-31    浏览次数:次   来源:兰德咨询

说起川人性格,余秋雨在《文化苦旅》中曾激情称扬:“从三峡出发的人,他们都有点叛逆性,而且都叛逆……得瑰丽而惊人”。

巴蜀之地地势险要,深谷纵横。天障之险,激起了人的斗志和勇气,无论川人是何身份职业,似乎都有一种勇往直前的精神。

而谈及四川地产公司,有两家不得不提,一个是重庆起家的龙湖,一个便是发端成都的蓝光。

2018年,行业进入产品为王时代。当年年底,蓝光发展的产品体系大会在集团总部召开,公司从产品、设计、技术、景观、文旅等方方面面来了一次头脑大风暴。

蓝光地产高举“产品进化论”大旗,在当年5月份提出的公司产品族谱:芙蓉系、雍锦系、未来系、长岛系、黑钻系、商办系几大产品系进行了再梳理,并由此在全国各项目进行标准化落地。彼时,公司针对未来的产品战略提出五大前进方向:

1.公司各区要利用产品体系打造差异化,由此全力提高产品溢价。

2.产品保证品质前提下,“每一分钱”要花在刀刃上。

3.借助产品系重整契机,推进产品迭代,争当行业新品首发阵地。

4.在修内功的好时机,注意高端产品人才的储备。

5.切实落实标准化动作,提升区域产品作业能力。 

经过多年发展,蓝光发展从偏安一隅的地方企业发展成为全国知名房企,而公司提出的“产品进化论” 也在一定程度上丰富着企业品牌价值。


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蓝光“产品”进化论

2020年3月,西南财经大学出版社出版的《蓝光进化论》一书中,详述了蓝光控股的创业史。

民营经济爆发前夜的1989年,蓝光控股前身兰光汽配厂顺时而生。三年后,公司在各种生产技术困难中,掌握了723摄氏度下铬钒钛铸铁的核心技术,打出响亮第一枪。

1995年,春熙路那栋26层大楼,成为蓝光(公司早期为“成都兰光房屋开发公司”)第一个代表作品。时任国务院副总理钱其琛为蓝光大厦题写名字,蓝光打开了进军商业地产大门。从气缸套到房地产,当年蓝光发展确立了“以房地产为主业, 深耕商业地产, 进军住宅产业, 不断拓展产业布局, 丰富产品形态”战略。

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蓝光作为省域地产王逆势崛起的典型,发展近三十年,从商业传奇到住宅开发,从区域深耕到布局全国,从A股到A+H股,截止2019年底,蓝光目前拥有员工两万余人,多元化成为蓝光发展规模化重要途径,目前其下辖390余家控股、参股企业。产业布局覆盖地产、文商旅、数字建造、现代服务业、互联网科技、饮品等业务板块。

在地产方向,公司已在全国布局十七大区域,进驻全国60余座城,400余个项目,服务超100万业主。2020年,蓝光发展位列“2020中国房地产百强企业”第21位,名列2020福布斯全球企业2000强榜第1567位。

从产品进阶路线看,蓝光发展产品发展脉络个性在于,是先做商业,再做住宅,而住宅又是从高端再到刚需的产品下沉路线。

蓝光大厦是公司商业产品的一个良好发端,而在2000 年,成都玉林生活广场和蓝色加勒比两大标杆商业项目的成功,奠定了蓝光在成都的商业先驱地位。

当下,蓝光商业拥有了商业地产全业态产品缔造能力。蓝光发展的地产金融集团打造出“3+2”蓝光商业模式,通过将“街区商业”、“购物中心”、“文化旅游地产”这三大主要商业产品线作为房地产载体,与“素质教育”、“创客平台”两大产业驱动引擎结合,推动商业回归运营本质,用现代服务产业促蓝光商业转型。

结合商业产品发展及地产基金化大势,公司的商业产品线已全面涵盖街区商业、集中式商业、文化旅游商业、酒店、办公写字楼、长租公寓、酒店等丰富业态,形成独具蓝光个性的商业核心竞争力。

蓝光商业已在全国范围内的12座城市获取接近30个轻资产项目。根据蓝光商业规划,到2021年,公司在全国获取100个轻资产项目,比重与自营产业部分持平。

目前,蓝光打造出成都·空港国际城、昆明·昆仑中心等城市综合体及商务写字楼等城市地标性项目,成功运营有峨眉山·峨秀湖国际度假区、成都·观岭国际社区等精品文化旅游项目,以及国际化峨眉山蓝光己庄酒店集群。

2017年,蓝光文旅推出原创IP水果侠系列产品,代表国内文旅产业一个“新物种”诞生。未来,蓝光文旅集团将致力于打造更多乐园及演艺小镇,将演艺,体育,科技,体验,乐园融为一体。但当前经济环境与疫情之下,文旅产品发展面临挑战。

2020年4月,有媒体报道称,蓝光文旅大量高管离职或被辞退,前联席总裁赵玥已被调回地产总部。更早之前,曾被寄予厚望的蓝光文旅董事长唐军也于2018年下半年离职。携程网显示,蓝光文旅旗下首个项目都江堰水果侠星球已暂停营业状态。


从商业到住宅的发展蹊径

早期的蓝光,只有开发商业地产经验,住宅开发经验几乎为零。2002年底,成都御府花都项目成为蓝光首个住宅项目,据传2004年御府花都开售时,当地人提前两天就去售楼处打探、排队。

2004年年底,随着住宅项目首战告捷,这一年蓝光喊出“转向住宅,再创辉煌”口号。

从2002年到2008年,整个地产行业烈火烹油,繁花似锦。蓝光几年市场中翻滚,已成四川“地产一哥”。

2008年,全球经济哀鸿遍野。随着重庆“十里蓝山” 开盘售罄, 蓝光正式走出蜀地进击全国市场。2010年8月28日,蓝光同时开盘三个项目——公馆1881、成都云鼎、北京云鼎——在业界看来,这标志着蓝光布局全国的战略稳稳地落地了。

2011年, 蓝光提出了在内部进行“全面改革”,提出了“二次创业”,创始人杨铿野心是,蓝光在产品方面要不仅做领跑者,更要砸出点声音来——做产品的破壁者!

2012年, 蓝光“COCO 系”产品横空出世,创造了楼市奇迹。它以“一月一开盘” 的节奏体现出公司“高周转模式” 企业执行力,同时也开创了蓝光在“产品标准化”的全新起点。

2015年4月16日,蓝光发展在资本市场迎来高光时刻,借壳迪康药业成功登陆上交所,公司融资渠道进一步拓宽。2018年,公司持续推进对芙蓉系、雍锦系、黑钻系、未来系和长岛系等五大产品系的创新迭代。次年,公司又将五大产品系进行再梳理,正式将更考验运营能力的“商办系”产品纳入了产品族谱。

2019年,是一个蓝光值得开香槟庆贺的一个年份。公司在当年跻身千亿房企俱乐部同时,也迎来乔迁之喜,随着“蓝光发展” 正式入驻上海总部,“蓝光嘉宝服务(2606.HK)正式在香港交易所主板挂牌上市,蓝光不仅坐拥“上海+成都” 双总部,同时在资本市场拥有了“A+H股” 双资本平台。

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蓝光产品演进,从节奏上看,从早期高端产品再到刚需产品下沉,讲求适应市场化导向,同时,蓝光的产品散发着文化底蕴。蓝光的每个产品系都从特定文化形式出发,梳理各自故事线,由此匹配不同建筑形态、景观营造,打造自身产品力。

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首先雍锦系拥有独特的“家族图腾”,给人更多世家想象。“雍”字作为产品系图腾,出现在社区墙面、地砖、景观不同节点,形成一套完整植入体系。

其次产品立意上提出“雍锦十二观”,把中国传统府邸精髓用现代建筑语言表述。雍锦系在新中式设计上日趋现代。从近几年推出的项目看,其在设计手法上越来越明朗简洁。

随着蓝光产品结构应和市场脚步走向成熟,新技术时代下,公司正不断推动地产产品的智能化和互联网化人居服务。

蓝光依托于自身的地产科技基因,共同联手海康、商汤、阿里云等科技巨头企业,成立人居“黑科技”孵化平台,共建智慧社区示范区,自研实现蓝光AIoT智能人居平台、AI中台、物业智能化管理平台和生活家APP智控产品,为智慧人居不断输出科技成果。

在2020年蓝光智慧社区与住宅项目中,五维AI社区打造是重中之重,其包含AI通行、AI安防、AI关怀、AI管理、AI服务5大类30多项智能化场景。蓝光预计今年将完成80多个AI社区建设,遍布蓝光全国各个新楼盘、示范区和已交付社区,覆盖现有六大产品系。


踯躅千亿

过去5年,蓝光曾因从百亿到千亿仅四年的高速进阶而为业内广泛关注。

2012~2014年间,蓝光发展销售额复合增长率还不及30%,2015-2018年间该数据增长到67.2%,在2017年同比增长率一度高达93.35%。规模上的狂飙,使得蓝光在2019年得偿所愿,以1015.37亿元销售额跨入“千亿俱乐部”。

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来源:企业年报/公告  制图:兰德咨询

随着疫情来袭,蓝光面临的情况并不乐观,2019年更是收割18.7%的历年最低销售增速。有媒体测算,若按今年前十个月销售均值算,蓝光2020年销售额达824亿元,距千亿尚有176亿差距,且公司2020年在售项目销售均价现明显回落。

虽然蓝光业绩在持续增长,但盈利显现增速放缓现象。恐刚入“千亿俱乐部”的蓝光或面临“退群”尴尬。当下,行业洗牌加剧,一线门槛在不断筑高。观点指数数据显示,房企TOP30门槛达到1174亿元,TOP20门槛为1607亿元,TOP10门槛高达2425亿元。

行业“三道红线”利剑高悬,而目下,已具备一定产品实力的蓝光,叠加了高负债、高杠杆、溢价拿地的多重重压,均考验着公司高层的营运周转能力。


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