失落的信达

信达地产是信达投资于2008年整合其下属11家房地产企业，通过资产重组借壳原来的青鸟天桥而上市的一家地产公司。2008年底，信达地产一经借壳登陆A股，就立即被市场追捧为“未来的一线央企地产股”，因为它的母公司是中国四大资产管理公司中最早赴港上市的中国信达资产管理股份有限公司（简称中国信达），而中国信达又是隶属于财政部的央企，是建设银行最初为剥离不良资产而设立的不良资产处置平台。成功借壳上市的信达地产一方面如保利发展一样，拥有通畅的银行信贷和政府关系，一方面又坐拥大量低价土地，掌握着获取土地的秘密通道。

然而如今看来，预言并未成为现实。曾有“小保利”之称的信达地产虽然占尽优势，但由于信达地产并未找到适合自身发展的正确模式，加之开发运营和产品打造能力的欠缺，导致其成长速度缓慢，2019年甚至出现了百分之十四的下滑。如今在产品为王的时代，没有足够的产品力更难以在激烈的市场竞争中获得逆势增长的机会。

△ 制表：兰德咨询

01实力大股东，锁定低地价

对于房地产公司而言，与政府和金融机构的沟通是开展业务的两个最重要环节。信达地产作为由财政部控股的一家房地产公司，与政府沟通的优势自是不言而喻，信达地产早期拿地途径中涵盖了招牌挂、协议和股权收购等各种方式，其中协议部分占到42%。虽然目前协议出让方式已成为过去时，但在旧城改造方面，政府仍会选择值得信任的开发商。比如，信达地产曾在长春参与旧城改造，获得信达东湾半岛项目，土地为协议划拨。

充沛的金融资源是地产公司做大做强的首要因素，作为母公司的信达投资曾公开承诺将整个集团内房地产开发业务交由信达地产完成，同时，集团会帮助公司得到更多金融支持和拓展项目的机会。信达地产实质上是将原建行分布于各省市的房地产开发业务进行整合后上市的。这些项目最早属于建行的三产，具有较长的房地产开发历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司的。

2008年信达地产成立之初，账面存货61.97亿元，可开发面积510万平方米。由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘，由此推算平均土地成本最多不超过1200元/平方米，且土地主要分布于宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市，其中成本最高的项目楼面地价不超过2000元/平方米，低廉的土地本应可以给信达地产提供巨大的利润空间，但事实上近几年信达地产的利润水平未能达到百强房企的平均水平，其净利润增速远低于行业平均。在2018年经过重组后净利润上升显著，但重组后的高增长难以维持，如何持续高增长仍是信达地产面临的问题。

△ 制表：兰德咨询

2015-2016年期间，在2015年全年销售额仅为105.2亿元的情况下，信达地产于上海、深圳、合肥、杭州、广州等城市，豪掷352亿元拿下7块“地王”，被冠以“地王收割机”之称。信达的7个地王中，上海宝山顾村和杭州滨江奥体两幅土地楼面价与周边房价出现倒挂，其中顾村地块楼面价为45427元，周边楼盘市场价在34000元/平米到50000元/平米之间；杭州奥体地块楼面价为21576元/平米，周边绿地旭辉城价格为25200元/平米，万科大家世纪之光价格为18500元/平米，该地块在报价时采用的是万科与信达联合体的方式，但在土地竞价时是信达一方在报价，最终的成交价格超出之前获得的授权价，因价格过高，万科当场退出合作。此外，其他5个地王楼面价也只是低于周边市场的售房价格，不足以覆盖建安成本，想要获利只能靠出色的产品力打造高溢价产品和等待未来市场的上行。

△ 制表：兰德咨询

信达此轮拿下的地块均位于市中心的中高端区域，而此前公司开发的大部分项目定位刚需，产品和企业品牌特色均不鲜明。而重点城市中高端项目购买者更注重产品品质，房企须有丰富的中高端开发经验和充足的品牌溢价才能盈利。这两者均是信达地产所缺乏的，由于自身开发能力和产品力的欠缺，信达并没有底气很好的运营这些“地王”。对此，除了合肥项目为自己运营外，信达地产选择了引入产品较突出的伙伴合作开发的方式，减轻风险。其合作伙伴包括泰禾、金茂、滨江、融创等知名房企，与泰禾更是多次密切合作。广州地王与金茂合作开发了信达金茂广场，上海地王则和泰禾合作开发了信达泰禾上城院子和信达泰禾·上海院子，深圳地王和泰禾共同开发了信达泰禾·金尊府，杭州地王和滨江、融创合作开发了杭州壹号院和信达滨江壹品，合作开发的项目中，信达均不操盘，全部为合作伙伴操盘，项目运营好坏完全依赖合作伙伴的运营能力和市场的表现。合作项目最多的泰禾业绩不理想，同样对地王项目造成了影响。

大手笔拿地自然是要付出相应的代价，不断获取高价地的行为导致了信达地产净负债率的快速上升，信达地产的净负债率在2016年高达315%，财务风险值得警惕。而且“地王”拿多了，消化起来并不那么容易，尤其是对于拥有较强融资能力的信达来说，也许“地王”对其最大的考验并非在于财务方面，而是其开发运营能力。由此可见，对于信达来说，如何进一步提升产品的溢价空间，寻找到更加靠谱的合作伙伴，或许是更要花心思去考虑的问题。尤其2016年中央经济工作会议提出“住而非炒”的房地产论调后，全国核心一二线城市政策调控不断升级，呈现限购、限贷、限价、限售、限商五限格局，多轮严厉的房地产调控政策，使得市场骤然降温，对地王所代表的高端住宅影响尤为剧烈。

实力大股东，锁定低价地，看起来理应“钱途”不可限量。然而，在目前看来现实与理想之间相差十万八千里。信达地产可以通过财务技巧交出相对漂亮的财务报表。但缺乏足够的产品力，对高价“抢”来的“地王”项目解套仍有难度，公司的内在基因不改变，未来信达地产何去何从，仍是一个未知数。