兰德观点
宋延庆：房市到了关键时刻！这才是行业“良性循环”的顶层设计
发表时间：2021-12-28 浏览次数：次 来源：兰德咨询
半个月前，我写了篇文章《又有房企可能暴雷！乱局要这么理才能理顺》。发后，阅读量很快过万。一如既往，只要过万，我都会删。加之涉事敏感，有人问却又不能说，所以就决然地删了。1）我固执地认为，文章阅读量并不能与文章价值正相关。比如，假设写篇《地产大佬与“礼貌性上床”的明星们》或《地产老板的美国豪宅》，肯定比本文下面《房企战略百谈》专业文章的阅读量高，但之于行业和房企，却没什么价值。再举个极端的例子。呈送给常委们的内参，阅读量只有个位数，却可能改变整个行业。当然这个认知不能对位媒体人，皆因不同人的人设不同。2）我的人设是，尽最大所能地为行业和企业做点儿实实在在的事儿，至少不能添乱或帮倒忙，所以不能像吃瓜群众一样看暴雷企业的热闹，而且一定要口风紧，因为我坚信：不能坚守秘密的人就没资格知道秘密。总之，人一定要清楚并牢记自己要什么，不能什么都与别人比。比如我吧。尽管知道文章价值与阅读量无关，也提醒自己不要追求阅读量，但写的文章发了后，仍期待有高阅读量，甚至为了提高阅读量，还会偶尔写点房市房价趋势类的显学文章。这说明自己仍没脱俗，因此还需要自我批评和不断省思。好了，就不自我表扬和自我批评了，下面先把删减版文章重发一遍，然后再说说我个人对行业健康发展和良性循环顶层设计的思考和建议，这样大家对其中的逻辑可能理解得更通透些。（全文近9000字，适当耐心点儿读完，或收藏后抽时间细读）我这个人，有时挺悲观，有时又挺乐观。对于这个问题我是悲乐交加。依然不堆砌数据图表（一切数据只代表过去和现在，不适合作为政策市的房市预测），只基于常识和逻辑，说说我的粗浅认知。1）政策已开始松动，尽管仍没有什么实际性的松动，但毕竟在松动。如果再报有侥幸心理，还认为是个案，还认为危机不会蔓延，纯属自欺欺人。想想“两房”的次贷危机，以及更早的亚洲金融危机，不都是小小的个案蔓延成危机的吗。对此，相信更为高明的顶层比普通人更清楚。2）房地产业对国计和民生的影响太大了，地方对土地财政的依赖太大了。谁都知道经济要去地产化，但太难了。2020年，国家财政总收入18万亿，卖地收入是8.4万亿，五项房地产税收又将近2万亿，加总后房地产总收入10.4万亿，与全国财政收入之比是56.77%，与地方财政收入之比是103.7%——一个行业就远超其它几个肥业加总：金融2.3万亿，烟酒2.4万亿。卖地如卖身，明知道不好，但没办法，至少在未来几年不可能去地产化。可能有人说用房产税替代。要知道，房产税涉及财产公开，而且加税在哪个国家都特别敏感，所以牵扯非常敏感的Politics和民生。因此可以说，不买地，财政受不了；加税，民生和民声受不了。所以，既然三五年内难以去地产化，也难以有什么长效机制，那就只有一条路：先松动，然后用时间换空间——时间能解决问题，下猛药解决不了任何问题，反而会制造问题！对此，相信但凡那些掌控调控工具箱的人多少会反思，会意识到，也会悄悄改变。3）房企可以躺平，地方财政如果也躺平而发不出工资的话，体制内的声音在体制内是有强反馈的。只要实事求是的多了，实质性松动也就开始了。1）手拎工具箱的人不真正懂地产，总想用理想化的强力方式硬修正，所以越调问题越大。过往其实已证明了这一点。2）至少目前为止，暴雷的房企都是自身原因导致的，比如不重视产品、不珍视客户的自我作死，以及无节制地加杠杆。根据杜邦公式，收益率等于利润率、杠杆率和周转率连乘。对这个公式的理解，以及如何提高周转率，如何加杠杆，在《房地产产品线》绿皮书中都有非常详细的论述。作为“两高一轻”（高杠杆、高周转、轻资产）模式的最早提出者之一，在此重点说说加杠杆。加杠杆可以这么简单理解：假如你有100元钱，假如利润率是10%，不加杠杆的话，每年能赚10元；假如将杠杆加到50%（外借100元），不考虑利息，自己的100元钱，每年就能赚20元；假如将杠杆加到1000元，自己的100元钱，每年就能赚到100元。作为股东或投资人，追求收益最大化是必然的，所以只要能加杠杆，是肯定加的，关键取决于有没有能力加。要注意，这儿说的是股东或投资人，而不是员工（员工追求的是薪资最大化）。也就是说，股东或投资人有加杠杆的天然驱动力，如果有外部的金融机构支持，那么杠杆必然会越加越高。所以说，加杠杆其实是必然结果。在此强调一点，上面的这种情况，仅适用于民企，而不适用于央企和地方国企（以下统称为国企）,所以暴雷的也都是民营房企。为什么不是国企？因为国企不以追求利润最大化为目的，只要听话，只要能实现资产保值增值和企业持续稳健有质量地发展就行了，所以国企没有加杠杆的天然驱动力。但尽管如此，因为有信用背书，金融机构都愿意把钱给国企，哪怕息率只有4%、5%，哪怕息率比给民企低10个百分点，因为安全（这恰恰也是金融机构最追求的）。如此，国企的杠杆率自然不高。即使有的国企也想冲规模、提速度，国企的融资渠道也比民企多得多；即使负债率很高了，也有很多办法在财报里把负债率降下来（反正财报是随便打扮的小姑娘）；即使有点儿撑不住了，仅凭信用背书，也能融到资。所以迄今为止，乃至将来，都不会有一家国企暴雷，而只可能是民企。因此暴雷与否，并非因为加杠杆，而取决于企业姓什么。因此完全可以说，加杠杆并不是原罪，而是结果，而且不同身份有不同的结果。如果有原罪的话，也不是房企，而是金融机构。绝大多数银行和非银金融机构根本不懂房地产逻辑，因为暴雷的企业无一不是他们White list的企业，出事的项目也无一不是他们尽调过的项目。所以虽然高杠杆民企接连暴雷，但高杠杆不是原罪，原罪的是逐利、放杠杆的金融机构。如今把责任全推给房企，是打错了板子，所以也解决不了问题。我不是地产思想家，也不是名人大V，认知有限，话只能说到这儿了。前面说了，地方要靠土地财政发工资，而且又没有可替代的收入来源，因此去地产化几乎不可能。如果再僵持下去，“三稳”变成“多输”却倒有可能：市场下行→预期悲观→购房者预期不乐观、信心不足→房价下降，但因为要稳地价，地价不能降→因为要稳房价，房企降房价也不行，否则就可能是“恶意”或被熔断，至多是按备案价卖出后再以其他隐蔽方式给客户退一部分现金→因为怎么都没利润，甚至赔钱，所以房企干脆躺平→于是从上游的金融机构，到地方财政，再到开发商，都会很受伤。如果继续重复原先的老路，政策松动后，几乎可以肯定又会迎来新一轮大涨，泡沫也会更大，今后的调控也会更难。而一旦未来某个时候，哪个环节绷不住了，可能不再仅是可控的个案，而会像教培行业一样全都玩儿完。总起来说，我个人还是偏乐观的。乐观还在于，虽然表面上说“外溢影响可控”（必须且只能这么说），但不排除外松内紧——所以动作一定会接二连三地出台，而且很大，比如降准。至于会不会再重复“调出问题就松、松了就疯、疯了再调”的老路，可能只有时间能回答。但凡想与行业同呼吸共命运的，但凡有点儿责任感的，可能都会像我一样想如何破解越调越乱的乱局。百思不得其解时，我突然想到一些内分泌失调的人。内分泌失调的，一般西医治不了，多数人都是求助于中医。中医给的药方通常是中医自己也不知道有哪些成分，再加上成分更复杂的食疗，有的往往把内分泌给调好了。当然了，也有越调越乱的。对待房市乱局，是不是用中医方式呢？我不懂中医中药，不敢乱说，但不妨试试，或者中西医结合试一试。比如——
- 在时间上，有必要拉长时间，哪怕用十年，只要能消解市场泡沫就行，而不要再妄想一两年就见效；
- 在措施上，要综合施治慢慢来，不要过于威权、暴力、一刀切；在主体上，要以企业自我调整为主，而不是给硬掰开嘴往里灌药；
- 在结构上，要积极尽快地培育新的财政收入来源——只有到新的收入能基本替代土地财政之时，才是去地产化的终点之时——两者要同步，不要用闪电战，而是持久战，哪怕用十年、二十年；
最后一点最重要，是永远的法宝，只要真正做到了，一定能破局，但前提是要实事求是地承认“亩产一万斤”不是事实。对于最后一段，有朋友希望我详细说说。我个人也认为，以上几个“在XX上”只能算是块状思维，至多是对房市拨乱反正的主旨。恰巧最近提出要促进房地产业健康发展和良性循环。其中“良性循环”一词是首次提出，也因此最近很多专家和媒体纷纷解读“良性循环”是什么信号。但我个人坚决反对，也极度反感对重要会议和领导人讲话中有关房地产调控基调的只言片语的过度解读。事实也证明，顶层对如何促进房地产市场健康发展并没拿出所谓的长效机制，也没拿出成效明显的调控措施，反而越调越乱。这在某种程度上说明，顶层并没有系统的解决方案（solution）。当然我也没有，至多有点儿系统性思考。以下是作为一个从业多年的老服务员，出于行业责任感和使命感的几点思考。首先，要对房地产业有个长期（而不是变来变去）的基本定位，就像一个国家在世界上、一个企业在行业里、一个产品线在企业的产品体系中都要有基本定位一样。对于房地产业的基本定位，个人有几个观点：必须实事求是地承认，且不说土地财政依赖度极高的三四五六线城市，即便是南京、杭州等城市，乃至北上广，在未来10-15年内，都不可能不依赖土地财政。对此，只要看看相关数据就清楚了（一如既往，仍不堆砌数据，只说逻辑和做推演）。可以这么说，不再收农业税后，一些既没有像样的工业，也没有属于地方的矿业，更没有互联网平台和专精特新企业的许许多多城市，如果没有土地财政，根本就转不动！就说时下吧。房地产市场冷下来后，没了土地财政，极度依赖土地财政的一些四五六线城市近期财政很紧张。紧张到什么程度呢？有几个听说的例子：
- 某县，除了必保的老师工资外，已拖欠公职人员几个月工资了。但不能总拖着不发啊，毕竟公职人员也要过日子。不得已，领导找曾在该县任职、现在另一较富裕县任职领导的前任借钱。
- 另一个地方连这个渠道也没有。怎么办呢？于是要求把原先以各种名义“多发”的给交回来，不交的话，直接从工资中扣除。
- 某还算较富裕的县级市，实在没办法了，据说把医院大楼都抵押了。钱还不够发工资的，最近在想着把高速公路的几个服务区卖了。
有人可能问：难道没有变通办法吗？也有。自从房企没钱和没欲望拿地了，为了明面上做到“稳地价”，只得把土地左手转右手地先让平台公司接着，然后平台公司再把地抵押给银行，特别是当地农商行之类的地方银行。还有的平台公司更可怜，向银行借不到钱后，竟然向民企借款，而且三年付不了本息，最后只能选择用地抵债。为什么这些年总有些根本不懂房地产的民企，甚至工业企业，持续不断地进入房地产业，很多都是债抵地的缘故——或者自己开发，或者出地与专业开发商合作开发，还能怎么办呢。即使平台公司把地抵押给银行，银行又怎么办呢？只能等平台公司找到买地或合作开发的开发商再说，但什么时候能找到，谁也不知道。为什么？主要是因为老百姓对未来的收入预期和房价预期改变了，认为房价还要下跌，所以暂不出手买房，所以开发商也不出手买地。有了解地方财政的人可能会问：不是有转移支付吗？这么说吧，如果没了土地财政，经济发达的省市能不能持续贡献转移支付的财源，都要打个大大的问号。总之，至少10年内，各个地方都离不开土地财政，因此也不可能去地产化。明明不可能去地产化，还要硬去，不是“明知不可为而为之”的鲁莽之举吗？事实上，即使在土地私有制的发达国家，地方财政的过半也是靠房地产业。不信的话，看看除了硅谷、曼哈顿之外99.9%的美国市县的财政收支结构。当然，人家主要靠房产税，而我们现阶段主要靠土地。这也很容易理解，因为我们的土地是国有的。既然说到土地性质，就多说一句。众所周知，农村的土地是集体所有制，本质上说，农民没有自己可支配的土地。如果农民没有自己可支配的土地，也就意味着房子都没根基，也不能在集体土地上建商品房。这真是悲哀。更悲哀的是，农民根本意识不到且不在意这个问题，如果要买商品房，变成城镇化进程中新市民的一分子，就要花高价买商品房（每平方房价中包括百分之几十的土地费）。城镇的土地虽说是国有，但卖地收入不归全民，而是用于给公职人员发工资等，而普通人买房，相当一部分房款（包括月供）其实是支付的土地费。说这些，可能比较敏感，但也要实事求是地承认这是事实。既然是难以改变的事实，可不可以这么认为：土地在我国本来就是不属于个人、而属于国家的财产，为什么就不能理所当然地接受土地财政这个事实呢？我认为可以。如果可以，这可能也是一个理论突破。如果有了这个认知突破，“去地产化”根本就是伪命题（其实我个人非常讨厌说“伪命题”这个词）。前几日，某领导口头说房地产业是“支柱产业”后，一些人像吃了兴奋剂一样，就好像是支柱产业了，自己就能顺着柱子爬上天了。即使支柱又怎样，难道能抵得过类似“三道红线”这类暴力政策的杀伤力？事实上，不利于房地产市场平稳健康发展的是那些坐在办公室里凭想象拟制政策，又很享受公权力、总是想一出是一出、总想快速见效以彰显自己能力强、希望能被快速提拔的人出的政策。我揣测，说“支柱产业”，更多地是给予口头激励，因为现在的房地产市场就像停摆了似的：假如将房市比作一个被一棒子打蒙后躺在地上的人，原先市场萎靡时，一盆水浇下去，马上就睁开眼了；现在呢，三盆水浇下去，还没睁眼。这个时候，来点儿口头激励是正常的。在战场上，一个士兵受伤后，战友通常会把伤员抱在怀里，大声说：“你没事儿，伤得不重，不要闭眼，要睁着眼给我们说话……”情形大致类似。3）降低土地财政依赖度的时间要与培育其它财源的时间相当。目前在一些地方，土地财政与税收收入之比约1：1。为了便于理解，我们姑且把地方的各项收入总和视为2。假如今后精兵简政后，且收支平衡是1.8。那么，土地财政的1要逐渐退出的话，就要培育出0.8的财源出来。如果培育时间是15年，那么“去地产化”的时间也应该是15年，而且要保证各阶段、各年度的基本平衡。反之，如果实现不了，“去地产化”也不可能实现的了。培育什么财源呢？在没工业、没矿业，也没互联网平台和高新产业的地方，只能向每家每户最大的资产——房产——征税。从这个意义上上说，土地财政减少多少，房产税就要弥补多少，直到被基本取代。而这个过程，保守估计，至少15年。既然房产税是最可能替代土地财政的财源，而且税率又不能太高，那为什么不做大税基呢？而要做大税基，当然就要多建房子，并鼓励人们多买房子（有钱就买呗），反正房子越多，缴的税就越多，市场机制自然就能自我调节。基于这一逻辑，所以我一直认为限价、限购是非常荒唐、非常反人性、非常反市场化的阶段性的粗暴政策。也是基于这个逻辑，我认为房地产市场要尽早回到市场调节为主。同样是基于这一逻辑，长效机制设计要综合土地财政、房产税一并考虑。鉴于房地产业对国计和民生的影响都太大了，甚至是对美好生活的首要影响因素，而且基于衣食住行的视角，房地产业最应该被定位为基础产业——就像农业、交通运输业一样，定位为基础产业是最合适不过了，至少比“支柱产业”更利于平稳健康发展。提请注意的是，房地产不仅只是住宅，还有商业地产、物流地产、文旅地产、产业地产等。如果被定位为基础产业，不仅“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求”这个民生诉求可以顺理成章了，而且还能促进城市美丽，促进城乡消费，促进其它产业发展，从而使房地产开发商成为真正的城乡建设与美好生活服务商。第二，在明确了房地产业的基本定位后，就要将“健康发展和良性循环”这个目标作为行车导航图的“终点”，而基本定位及现状就是“我的位置”，下一步就是设定路线图和时间表了——这也是制定战略，包括企业发展战略的基本方法。个人认为，健康发展在字义上本就包括良性循环。对于良性循环，我是这么理解的：1）首先要与国民经济实现良性循环。如果将房地产业定位为基础产业，就要像制定高铁发展规划一样，也要给房地产业做个中长期发展规划。规划中，一定要梳理清楚整个国民经济与房地产业这个母子关系中房地产业主要数据与国民经济主要数据之间的关系——只要研究、梳理出两者在未来10-15年的数据关系，市场调控的标尺也就出来了。2）要彻底理顺金融业与房地产业的关系。前文已经说了，身为市场主体的房企，特别是民营房企，天然具有加杠杆的内驱力，所以才说“加杠杆是结果”，而给房企加杠杆的金融机构才是原罪。其实不只是我国，其它国家的危机，比如2007年爆发于美国的次贷危机，都是金融机构惹的祸。如果将板子打在房企的屁股上，完全是打错了人，所以也解决不了根本问题。换句话说，要化解房地产泡沫，只能从整顿金融业入手，而不是给房地产企业戴个“三道红线”紧箍咒。提请注意的是，近日某著名经济学家在某地产论坛上，要“地产去金融化”。这完全是胡扯！投入巨大的房地产项目怎么可能离得开金融呢？全世界都不可能的，而且房地产市场本身就是泛资本/资产市场的重要组成部分（其它是股市等）。要避免房地产泡沫破裂，最应做的是金融机构不能太地产化，而且要严防类似美国的资产证券化——这才是根本。所以要理顺金融业与房地产业的关系，最重要的是给金融机构戴上紧箍咒。也因此，我个人认为对金融机构还应增加几个“集中度”。再说了，管控为数不多的金融机构，总比管控十万家之多的房地产开发商要容易的多。3）良性循环还包括房地产业与关联行业的联动关系，包括但不限于建材、家居、工程等等。这些关系，因为房地产是龙头大哥，只要遵循契约精神，良性循环并不难。4）还有就是房地产业终端的购房者、使用者。最好的办法是早日在各等级城市都放开限购、限价，加大供应（同时也能扩大房产税税基），让有钱的想买多少就买多少，但也要接受房价可能下跌的教育（而不是开发商一降价就砸售楼处）。对于没钱买房的，那就通过财源转移，加大保障性住房供应。如此，商品房市场的房价上涨动能也就不足了。届时，只要把两者的数据关系也理顺，用市场调节+政策调控的方式，房地产市场自然能够平稳健康发展。5）最后一个循环是土地流转问题（翻遍全网却没一篇文章提到），包括农村大量闲置的宅基地（属于集体用地），每个城镇都有的大量荒废的破旧厂区（属于工业用地）、被电商冲击的濒临倒闭的大量商业（商业用地），都要全要素地流转起来。如果能流转起来（开发商做土地变性是最最头疼的一件事），而不是仅指望土储中心每年整理出少得可怜的开发用地，土地利用效率一定会大大提高，商品住房用地价格一定会不再猛涨，房价也就自然能控制得住。土地和资金是房地产业的两大基本要素。个人认为，只要把这两个源头的供应方给理顺了，再理顺房地产成业与其它利益相关方的关系，房地产业一定能“良性循环”起来，至少不会像过去一样“空调”或越调问题越多。第三，在技术层面，因城施策是要坚持的，但也有必要要求各地全面彻底地清理一下土政策，特别是“暂时”了一二十年的一些部门规定，以及五花八门的人防、消防规定，还有一些地方个别领导自己喜欢的形形色色的建筑风格，以及一些迂腐的老技术人员编制的类似如何预防开发商“偷面积”的不合理规范（开发商给购房者多赠送些面积，购房者也期待，为何那些迂腐的、编制规范的老技术人员就那么喜欢“猫捉老鼠”的感觉，就那么喜欢与追求美好生活的人民斗智斗勇？）如果把乱七八糟的土政策彻底清理一下，房地产项目的开发成本能下降不少，其下降幅度一定能对冲掉房市被再次刺激起来后房价的快速上涨。如此，除了那些山头主义者少了寻租空间而不爽之外，其他所有相关方都得利。以上是个人这几天闲暇时想到的，肯定不系统，但因为没有攫取个人利益的内驱力，反而保持着强烈的社会和行业责任感及使命感，所以自己的出发点肯定是端正的：为促进房地产业健康发展和良性循环做点儿力所能及的事儿。
上一篇：宋延庆：对房市未来走势和房企未来发展的12点新思考
下一篇：头部房企的产研都到了你想象不到的细粒度！产品“六化”趋势之一的艺术化及案例
官方微博
