你公司的级配可能根上就不对！级配标准要这么做才行！

适配而不超配、不错配，是有效控制成本和提高产品品质的理想状态，但实践中绝大多数企业及项目都很难做到。究其原因，主要是一些企业对产品——准确地说，是对客户敏感点和需求——把握得不到位，甚至对成本控制还不得法。

举个例子。有家房企在三四线城市刚需刚改住宅产品线项目中打的一张牌是“智享家”，其中一项配置是引入一项高新技术，开发商免费赠送价值2000元/户的设备，可实现千兆入户。但在销售人员给客户介绍时，客户反响并不积极，因为后期客户要支付198-398元/月的流量费。这对三四线城市的刚需刚改人群来说，显然是笔开支。后来开发商将这项高新设备改为选配，另一个选配项是赠送净水设备。结果是，绝大多数客户都选净水设备。

企业在做产品的降维打击时，不要想当然地将针对一二线城市的做法移植到三四线城市。三四线城市的客户，特别是刚需刚改客户，非常在意产品是否经济实用。

再举三个成本控制精准的例子。有家房企的“拎包入住”毛坯房交标，能做到墙面只刮一遍腻子（能降低不少成本）。还有家房企，为了控制成本，将外窗式样数量做了专题研究，明确要结合尺寸严控数量（能明显减低成本）。另有一家房企，关于电瓶车动线、停放场地等做了景观与建筑一体化的拉通式深入研究，形成的成果有上百页，成本降低也非常可观（而且停放更有序）。对于这些需要技术专研，需要设计和成本拉通的做法，毫无疑问，只靠制定成本目标管理制度和加强考核等管理措施，而且无论制度流程有多么全面系统，也是绝不可能做到的。这就像产品标准化一样：如果没有设计标准，而只靠制度和考核，无论怎样都不可能实现15天出图和拿地后当月开工。

当然，很多房企在长期实践中也各自总结了很多实用有效的经验，而且有的企业也形成了自己的级配标准，但总体来说，成本经验是碎片状的，级配标准也都不太系统。主要原因是不同企业之间横向的深入交流少，而且一些企业对自己的经验和做法有些自恋和自嗨。鉴于此，本文重点说说级配，然后再谈谈如何做好适配。

产品标准包括级配标准、设计标准和精工标准。关于产品标准，推荐阅读万字长文《产品标准化100解》。

为什么说产品级配标准引领设计标准？道理很简单，举个例子。假设样板房的软硬装标准是5000元/㎡，其中硬装和软装各2500元/㎡。显然，这个指标就是限额设计指标，也是成本控制目标。对于设计来说，就要基于这个指标，以及风格要求，进行设计，或在标准库中选择相应的设计标准。再举个例子。假设某个项目的平均售价是8000元/㎡，对应的大区景观成本等级及单方成本是C级400元/㎡，那么就要在这个限额下进行设计；或者如果有级配标准，就要根据C级规定的软硬景比、水景比，以及规定的铺装材料、雕塑小品等，选用相应的设计标准。总之，适配标准是引领设计标准的，这也符合先算经济账的逻辑和“成本为先”的产品宗旨。否则，像一些企业一样，如果先有设计标准，再做级配标准，形成的产品标准一定很难落地。当然在实际工作中，级配标准和设计标准的制定是双向互动的，但级配标准的引领地位是不可颠覆的。

产品标准化体系策划是构建产品标准库的第一项工作。

总结一些房企已形成的级配标准，主要问题及建议如下：

1）内容繁杂，层级不清晰

翻看一些房企的级配标准，最突出的问题是内容太繁杂了，而且层级结构很不清晰，甚至毫无头绪。主要原因是不同时期的标准同时存在，而且编制主体及具体编制人不同，逻辑思路也不同。这就导致无论是公司领导，还是一线公司，不知道哪个阶段用哪些标准。

兰德咨询给房企做产品标准化体系策划时，会将产品级配标准体系划分为三个层级：

• 第一层级：成本等级标准（含限额设计标准）；

• 第二层级：建筑、景观、精装等各专业、各成本等级的部品适配标准；

• 第三层级：部品库和供方库（包括入库的各等级部品及供方信息）。

以上三级划分是我们基于与诸多头部及标杆房企不断研讨后“磨合”出来的，实践证明，非常清晰明了。

2）缺项较多，体系不完整

三个层级的级配标准都各自包括许多内容。其中：

第一层级的成本等级标准包括售楼处（又包括不同风格等）、住宅（又包括高层、洋房等）建筑，以及景观（又包括边界景观、示范区景观和大区景观）、精装（又包括售楼处、样板房、公区、套内和地库）、绿色健康、智能智慧等，能细分出15-20个单项（产品复杂程度不同）——基本等同于产品标准化体系中的二级模块，而且每个单项都要明确不同成本等级的具体成本目标及主要部品或做法。

在此特别强调两点。其一，因为不同企业的市场跨度、产品跨度和售价区间是不同的，所以成本等级数量和级差也不同，例如有的企业是四级（A-D），有的企业是五级（A-E），甚至有的企业有八级（T、A-G）。另外，不同专业的成本等级数量也不同，例如建筑外立面可能只需四级就足够了，而室内批量精装可能需要六级才能覆盖。鉴于此，近几年我们更多地使用A+、A、A-、B+、B、B-等细分成本等级。其二，某一成本等级对应的成本目标或设计限额并不是某个定值，例如大区景观C级或C标是400元/㎡，而应该是某个区间，比如400±25元/㎡。原因很简单，因为实际值几乎不可能恰好就是400元/㎡，而更可能在其上下的某个限定区间内。

就第一层级标准而言，难点和复杂之处是低碳、绿色、智慧、装配化等“新生事物”。以智慧家居为例，不仅有些部品的技术及性能更新较快，价格变动较大，而且在配置相当的情况下，往往是大户型占比越多，单方成本反而越低。在编制标准时，一定要注意这一点。

级配标准的第二层级是各专业、各成本等级的部品适配标准。这一层级标准要紧密结合设计标准，所以输出标准的责任主体通常是研发设计部门。

因为设计标准很多，所以第二层级的部品适配标准也很多。举个例子。假若精简化后的样板房精装风格有三种（仅是主流风格），成本等级有五级，那么要形成的样板房精装标准就要有15套，相应的软硬装部品级配标准也要15套。

提请注意的是，为了便于落地使用，不同专业的适配标准成果形式有所不同，例如景观专业的适配标准按不同风格，每种风格的不同等级标准汇入一本手册，更便于知晓不同成本等级的部品级配区别，使用起来更方便。当然了，建筑专业的适配标准应针对不同风格、不同成本等级，形成不同分册。

级配标准的第三层级是部品库及供方库。这一层级的标准有两个特点，一是工作量大（通常由招采部门主责编制和持续完善），二是对信息的准确度要求高（如果价格等信息更新不及时，几乎等于没用）。例如，外窗、门禁的市场价已调增或下调，而部品库信息却没及时调整，那么这种部品库就相当于没用。这也是很多房企的级配标准所普遍存在的一个问题，就是——

3）数据不精准

在我们给一些客户做级配标准在项目上的应用推演时，遇到最多的问题就是在做部品选配和成本核算时，招采部品提供的数据不准确。这主要是主控部品库和供应商库的招采部门对库中信息更新不及时（难度确实很大）。当然也不能把责任全归到招采部门头上，因为仅靠传统方法和普通的软件系统确实很难实现。正因如此，加之企业对成本和利润的动态管控要求越来越高，有的公司在对国内软件公司彻底失望后，开始与国际著名ERP公司合作，甚至自己组织力量开发专用软件系统。一分投入一分成效。有些房企的软件系统确实很好用。比如一个末级的地面铺装材料，每一次选配、试配，都能直观地看出成本和利润的动态变化，非常高效、直观。

近日，华润置地iCost目标成本测算系统获得国家知识产权局颁发的“目标成本管控系统及其方法”发明专利证书，这是置地成本系统获得的第二项国家专利。该系统是华润置地多年积累的产品档次、产品标准、成本标准、成本科目、目标成本编制、工程量清单、财务分摊、限额对标等管理成果的集中体现。这些管理成果汇集而成植入到软件中，支持从拿地、启动会、目标、动态到后评估的全周期成本测算的智能编制、审核，能大幅提高成本测算工作效率和测算精准度，实现了“资源共享、管理规范、信息集中”的整体目标。

另外，要提高数据精准度，建立相应的基础数据库和推行统一的标准化模板或工具模型是必要的。其中，基础数据库包括内部的成本和招采数据库，以及外部（其它房企）的战采/集采数据和项目成本数据；与级配标准相配套、用于实操的“工具包”包括但不限于以下标准化模板或工具模型：

• 成本等级确定与套用模型；

• 项目产品力对标与部品选配模型；

• 成本对标模型；

• 部品选配和适配模型等。

对于产品标准来说，一切都是为了落地应用，级配标准当然也是。

适配，不超配，不错配，这些词谁都知道，但真正做到这个理想状态是很难的。故此，我们在指导、协同企业形成级配标准体系后，“扶上马送一程”的一项重要工作就是定期不定期地为企业提供一些《产品优化与部品适配建议》。例如，户型内增加多功能空间（也称“X空间”）后，会根据不同场景提供不同的适配建议。

左右滑动

以上谈的这三点，包括级配标准在产品标准化体系中的引领地位，级配标准的层级和内容，以及如何做好适配，只是构建和推行级配标准的三个关键点。事实上，作为产品标准之一，以及我们为房企提供的一个专项咨询服务，实际工作量和难度还是蛮大的。但企业如果能认识到开发经营终究是算账的逻辑，如果能认识到成本之于利润的敏感性，如果能认识到级配之于成本敏感性和客户体验感的重要性，那么任何付出都是必要的，至少级配标准比设计标准的工作量小，而且见效更快。