如果二季度房市还不回暖呢？是不是有必要做最坏的打算？？

私下交流时，多数人都认为房地产市场将在二季度回暖，最迟到年中。很多专家也是这个判断。

但不要忘了，多数人的判断往往是错误的。

经常读我文章的人都知道，我个人是偏乐观的。特别是在《对房市未来走势和房企未来发展的12点新思考》和《房市到了关键时刻！这才是行业“良性循环”的顶层设计》文中，都阐释了乐观理由。简单来说，主要有两点：

第一，至少是未来几年内，房市增长的势能和动能都不会减弱。逻辑和理由是：GDP中高速增长的趋势有改变吗？没有；人们追求美好生活和改善住房的愿望有改变吗？没有；等着拆迁的人们的急迫心情，以及想靠买房当作投资理财渠道的需求有改变吗？也没有；当局谋稳定、求发展、保民生的决心有改变吗？更没有。这些都没有，市场就不会有什么问题。

第二，永远不要低估国家资本主义下政策对市场的刺激效应，这在过去几轮救市中已得到反复验证。随着按揭贷、开发贷和并购贷全面放开，特别是疫情管控逐渐放开后势必还会出台很多刺激消费的政策，相信房市会随之回暖。

问题是，现在距离二季度还有不到两个月，仍未看到回暖迹象，而且数据显示，一月份主要城市商品房成交量同比下跌了40%左右。虽说去年春节是二月份（一月份成交量大），今年春节是一月份（对成交量的影响很大），但降幅之大也着实令人担忧。

如今的房市，确实比以往任何时候都扑朔迷离。特别是疫情之下，更是增加了更多的不确定性——

  ◎ 在国外疫情肆虐的情况下，国内疫情防控适当放松是非常可能的，但全面放开是几乎不可能的，因为我们的医疗系统受不了，来自不出国、不出差的基层民众抱怨声更是受不了。如是，经济还会下行，人们的收入预期和买房预期也不会回升。

  ◎ 已持续两年多的疫情，对收入影响最大的（也是反对放松管控的）是广大基层民众，而这些基层民众恰恰正是房地产市场上的刚需刚改人群。在收入减少的情况下，要重新调动起他们的购房热情，还是比较难的。

冷静的企业现在一定会想：如果到二季度，甚至年中，市场仍不回暖，届时怎么办？所以说，现在可能有必要做最坏的打算——

  ◎ 如果还不回暖，现金流能吃得消吗？做过压力测试或推算吗？

  ◎ 如果推算结果不乐观，现在是不是有必要调整拿地量、开工量和工程进度？

  ◎ 如果人员工作量不饱和，是不是还得精简机构和人员？

  ◎ 如果有一天也要像爆雷的企业一样不得不转让项目或资产包，能转出去吗，怎样才能转出去？

  ◎ 如果转不出去，又面临着还债，届时怎么办？

对一些企业来说，不要认为自己比爆雷的企业及老板还厉害。在大风潮面前，每个企业都很渺小，所以有必要做最坏的打算！

还有一种可能：市场恰如多数人预期的那样回暖了。

又会怎样呢？

最理想的状况是，市场交投两旺，仿若昨日重现，企业又躲过一劫。

不得不说，这种可能性极小！理由是，因为各家房企积压的库存及待售量都很大，而且很多楼盘都想等到二季度再开盘。不难想象，即使二季度房市开始回暖，因为大家都想急于改善现金流，市场供应之大和促销力度之大，以及竞争之激烈，都势必是前所未有的。届时，如果产品力不行，项目缺乏竞争力，即使市场回暖，可能现金流还是没多少改善。

过去几轮回暖时，很多房企没抓住机会。相信将来一轮，仍会有很多企业错过。这是规律，这就是市场，不然又怎会显出谁好谁坏、谁做好准备谁没做好准备呢。

在《对房市未来走势和房企未来发展的12点新思考》文中，我们建议持长期主义的企业不要再把主要精力放在内务上（尤其是折腾机构、流程和信息化），而是要把目光转向客户，尽快着手提升产品力和服务力。就现在而言，为了迎接可能到来的回暖，企业务必要有最积极的心态，做好最充分的准备，包括但不限于——

  ◎ 对销售不畅的楼盘进行巡检，现在着手，彻底整改一下一些项目示范区及售楼处灰土土、脏兮兮、油腻腻的形象，比如把地面和水池彻底清洗一下，把枯树和枯草补种一下，把室内软装更新一下。

  ◎ 对于将来要强推的户型，是不是要做样板房？如是，那就赶紧做方案，而且不是一般的方案，而应该是全面优化迭代的全新方案。

  ◎ 对于还未报批、还未开工的，就不要再用原先的立面和户型了。面对激烈的市场竞争，要想在竞相争抢客户的竞品中卖得更好，就下决心做至少两三年内不落后的新一代立面和户型吧。如是，那就尽快做产品研创和方案。

  ◎ 还有必须全面检讨和评审一下营销渠道、团队、方式方法有没有问题，特别是项目亮点、卖点、价值点是不是梳理的很清楚，宣传的是不是到位。如果没有，那就要在如何讲好产品故事和如何做好产品介绍方面下功夫，也就是要做好产品价值传递这篇文章。否则，又怎能保证抓住窗口、抢到客户，又怎能实现销售快去化和产品高溢价？

最主要的是，要在内心里真真切切地认识到，即使市场回暖了，房地产赚钱的逻辑和企业发展的逻辑也发生变化了。这句话，不要仅停留在口头上，而是要付诸行动中：对所有未转变认识和行为的人，特别是对自己的产品和营销还是很自嗨的人，都要起立——如果他们不起立，企业就会倒下！