兰德咨询官方微博 房地产产品线
行业资讯
当前位置:首页 >> 行业资讯

一线城市看上去很好,但不一定适合你

时间:2016-05-17     来源:中城联盟       作者:林中 字体大小:【

旭辉集团董事长林中 

    一线城市是中国房地产的风向标和旗帜,最贵的土地与最贵的房价在这一片繁华中不断浮现。政策与市场的交织下,房企回归一二线城市是新的问题还是新的发展?本文为旭辉集团董事长林中于2016城市观点论坛上的演讲《回归一二线大势与房企策略选择》。

  地产行业进入平台振荡期,但发展前景可期

  房地产进入了一个高位平台的振动期,虽然这个行业未来的外延增长速度在放慢,但是仍维持10亿到15亿平米的巨大交易量。今年可能全球的交易量比15年会有10%左右的提高。预测2016年会达到14亿平方米到15亿平方米。所以,这个市场是非常大的一个市场,足以容纳足够多的开发商。我们对中国市场5到10年的前景是非常看好的。  

  五大因素驱动下,城市将进一步分化

  我认为城市的分化未来还会进一步继续分化。主要城市的分化是因为人口、财富、供求关系、政策和资源引起的,所以在研究布局城市的时候,我们就要研究中国人口的流动,中国人口的迁移,中国人口的结构影响。目前来看,人口继续向一二线城市聚集。

  很多人说,一个地方的房价高了,人就不来了,其实不是,他主要是看有没有发展前景。所以一线城市来看,我们认为未来几年人口的增速,会变缓慢一点,但还是处于增长,除非改变现在国家对一线城市的政策。

  二线城市未来几年人口增速会加快,是人口迁入最多的地方,一般的白领到一线城市工作几年以后,有的会回流到二线城市。三四线城市则是除了东部沿海的三四线城市以外,其他的人口都持续地流出,特别明显的是中西部地区的三四线城市,流出比例非常高。

  财富向一二线城市聚集

  人口是向一二线城市集中的,财富也是向一二线城市聚集的,我们看一个城市的房价过程,其实有一个很重要的因素是财富,财富因素很重要,为什么世界上的金融中心的房价都是很贵的,因为这些地方的人均资产太大,货币效应下不会有便宜的房子。

  我们看到一线城市,过去几年人均存款余额增速是高于二线的,二线是高于三四线的,意味着什么?意味着你在一线城市挣钱更容易,其次是二线。你在三四线城市挣钱更困难,你的财富效应是更低的。民意的GDP增长,平均起来一线也是比较高的,高过二线,二线高过三线。所以财富的效应是聚集。  

 一线城市看上去很好,但不一定适合你

  不同的房企应该选择不一样的策略,最难选的是别人的战略,别人的战略并不一定合适自己。一线城市看上去很好,但不一定适合你。因为一线城市目前二手房的交易量远超过新房,未来是二手房主导,也是市场的风向标。

  一线城市出现土地市场泡沫,高价拿地的风险很大。每一轮市场都会出现让你看不懂的东西,对风险的判断是非常重要的。

  我认为未来的一线城市,大型企业一定会深耕,还没有进来的中小企业未来进来的难度是很大的。

  一线城市新房都是豪宅化,刚需想买只能买二手房。按昨天上海拍的地价,开发商如果还要有一点利润,意味着房子卖到七万以上,南桥的房子卖到四万以上,等这些地都实现的时候,上海的平均房价一定已经在七万了。

  一线城市新房的增量增速在放缓,开始进入一个二手房的时代,逐步转向增加持有物业,持有物业和城市综合配套成为住宅开发很必要的补充,因为一线城市还有5到8年,一个新城市就会从现在的开发销售过渡到经营持有。

  二线城市是未来几年开发商的主战场

  二线城市开发将持续快速发展,是未来几年房地产开发企业的主战场。三四线城市,除了东部沿海的个别城市,将进入比较长期的去库存阶段。

  你在每个城市都没有优势资源,因为你没有很好的团队,你这个城市就卖两三亿,没有人来的,你不可能拿到很好的地,不可能拿到很便宜的资金,你在这个城市没有任何的竞争能力。所以中小型企业应聚焦几个二线城市,争取局部优势,争取做大单城市产能和单项目产能,或者争取成为旧分市场领导者品牌。

  (原标题为:【思想者】林中——房企回归一二线,策略该如何选择?)