各大房企三四五线城市项目的喜与忧

2020年，“房住不炒，稳字当头”的主基调一直在延续，受疫情影响，众多房企都在争分夺秒完成经营指标，过去的2019年，碧桂园、万科、恒大全年销售额突破7329亿、6249、6019亿元大关，各大TOP房企抓住了销售窗口期，业绩出现了大幅提升，跻身千亿阵营的就有31家，而千亿的规模也早已成为房企发展的一道重要分界线。

千亿规模的房企还在稳步扩容，但是政策环境和市场环境以及规模房企的打法、扩张逻辑也在悄然生变。千亿规模之前房企们的唯一的目标，高周转、高负债、高杠杆完成销售指标，跻身TOP30，千亿之后，曾经立下汗马功劳的“三高”扩张利器带来诸多风险，众多房企内部会议高喊的高周转悄悄变成了提升产品力。如何在竞争激烈的红海的市场中取得平衡，成为房企们不得不面临的难题，目前大型房企都在三四五线城市做了布局，接下来，兰德咨询以山东邹城保利堂悦、中南樾府、祥生未来城为例，分析这座四线城市几大房企开发项目的喜与忧。

保利·堂悦：但凡城市住宅，无不遵循两大定律—抢占黄金地段、占据城市资源。深耕全国28载的保利更是如此，以前瞻性眼光、深耕济宁，际会邹城，踞于北城央芯，以一座国韵大宅，致敬城市层峰。

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保利·堂悦落子邹城北城央芯，项目位于护驾山路东侧，义正路北、毗邻普阳山路、邻近市法院、人民医院、钢山第二实验小学，距市政府约2.5公里，拥握杨下河湿地公园等生态资源，坐揽交通，教育、医疗等资源。繁华之上，优雅巨献，兰德在调研中发现，保利·堂悦作为标准化复制、高周转的项目，共1146户，开盘三个月即售90%以上，周转率和去化速度领先当地所有在售项目，产品不惊艳也不落后，完全适用于三四五线城市的布局和打法。

中南樾府：坐拥邹城名片——杨下河湿地公园，是政府斥38亿巨资建设的湿地公园，负氧离子含量约为市区的35倍，是天然的氧吧和空气加湿器。项目内部亦营造多重现代园林景观，超高绿化率，将洋房藏于花园之中。在忙碌的工作后，卸下疲惫，一路循着景观园林回家，步随景异、一步一景，享受自然美好时光。中南 · 樾府墅级洋房，雄踞“一核四心”的核芯城区，紧邻南北政务中轴——普阳山路，市府正北，高起点，好规划，潜力无限；两公里范围内交通、教育、医疗、商业等配套设施规划齐全，邹城高端居住区雏形已现，引领邹城向北宜居的价值，坚持从居家需求出发，以生活主张为建筑原点，对生活质感及居家细节的诸多诉求，2.0低容积率，40%的超高绿化率，宽大楼间距，户户都在阳光一线，更大的空间带来无比舒适生活。

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中南樾府已售两年，高层6500元/㎡，小高层7500元/㎡，洋房8200元/㎡，户型分别是108、135、149、133、144㎡，营销费用接近3%，依然卖得很差，无论是整体操盘思路，还是项目定位都很拧巴，首开只卖了七八套，产品硬伤很多，例如135㎡户型餐客厅一体化、双宽厅的设计当地客户很难接受，样板间北卧室的门对着镜子，主卧对着卫生间，且135㎡户型配比又很高，诸如此类的产品硬伤还很多，所以导致整个项目都在赔钱状态，即使布局三四五线城市，打造有明显竞争优势的产品一样很重要，正所谓产品守正，营销出奇，好产品是赢创未来的压舱石、产品之于企业的重要性不胜枚举，面对愈发激烈的市场竞争，正视产品问题并谋求提升产品力，是每个房企的必修课。

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祥生未来城：祥生未来城为祥生战略级布局大东城一环，5分钟尽享大东城繁华配套！项目位于孟子湖核心板块内，属于市政重点开发板块，南邻2.5亿元打造建设的中央公园，与公园新天地商业综合体、商业水街等丰盛配套，与祥生东方樾一路之隔，生态宜居的生态绿肺，约800米内济医附院，坐享城市发展红利。祥生未来城为祥生地产邹城第三子，继群贤府和东方樾两项目开发经验迭代力作，推出全新2.0版本，升级幸福新体验！产品规划有少量墅类、洋房、高层产品，并组合商业街、学校等生活配套，全龄硬件及幸福派全生命周期服务理念，升级居住品质。祥生未来城，建筑面积107-177㎡ 的公园美宅，花费近7000万打造邹城标杆型示范区，买房即送车位，成交价格在6500元/㎡，销售很火爆，无论从产品细节打造、整体操盘思路、以及市场定位、产品定位和客户定位方面都很成功，产品为王的时代，产品力成为地产开发的重中之中。产品过硬才是王道，没有好产品，其他的都是空淡。好的产品自始至终都是基础，产品是企业的第一战略。

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如果一个三四五线城市，房价没有过万，又没有3家以上的TOP20开发商联合营销造势的话，要想在价格上有所突破势比登天。项目在区域平台价格基础上溢价30%是一大关，比如本区域内项目均价6000，你各方面都做得很好，你卖到7200是可以的。但你如果你想卖得9000、10000元，就用力过猛了，结果项目就会陷入停顿，甚至烂尾。在三四五线城市做项目要做到第一或唯一，要打造当地标杆，三四五线城市本来就很小，“第一”的名头传播起来非常迅速，也容易被记住。所以“富人区”也好，普通住宅也罢，“品质标杆”都很重要，没有“标杆”也要想尽办法创造出，这对项目销售很有裨益。例如：建造示范区莫奈Pond，重点打造产品IP，引进优质教育资源等，创造出“领跑全城的”态势，拉大项目间的差异化。

当下行业进入了比拼产品的时代，在产品力的角逐中，在释放自身优势同时也将吸取头部企业的先进经验，不断为客户提供好产品、好服务，实现产品力、服务力双提升才能在激烈的市场中取胜。