门窗工程成本控制

发表时间：2021-10-21 浏览次数：次来源：兰德咨询

随着地产行业薄利时代的到来，房地产行业进入管理红利时代，成本控制成了老生常谈的问题，其中无效成本控制更是成本管理的重中之重。

地产无效成本，主要来源于两个方面，一方面为成本投入和产出不成正比，对地产营销没有产生有效溢价的成本；另一方面为地产管控过程中的各种成本浪费，如图纸的错漏空缺，又如处理投诉事件的人员、费用投入成本；再有就是地产管理人员的认知无效成本，即认知偏差导致的无效成本浪费，这种无效成本很难被发现，因为对于绝大部分置身其中的人来说，发现自己问题比看到别人毛病困难的多。

门窗工程，就是房地产行业的典型“认知无效成本”之一。门窗工程的管理分为四个层级，最高层级管理为门窗规划管控，从规划阶段介入，基于设计、成本、施工、客户使用功能等全过程管控，属于精细化设计及设计前置管控的手段。第二层级管理为门窗优化管控，开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计，开发商从成本角度、实用性角度进行控制，属于门窗管控的”后置性“管控手段。第三层级管理为门窗深化管控，开发商委托门窗单位进行深化，图纸包括门窗立面平面图和门窗大样图，满足招标要求，图纸深度以施工角度介入居多，图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差，精细化设计要求略差。最低层级管控为门窗自由化管理，直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标，开发商没有任何管控手段，图纸满足规范要求，图纸深度和后续实用性较差，不满足精细化设计要求。

绝大部分开发商对门窗成本的控制仅停留在第二、三层级境界，随着节能标准的逐步提高，外窗作为能耗最大的维护结构，其成本越来越高，门窗工程成本控制越发重要。如何做好门窗规划管控，使门窗的成本投入转化为销售溢价是门窗成本控制的重点。对于业主关注度较为敏感的部位依然需要适当的成本投入，讲究“成本适配”。目前市场上主流的门窗是铝合金门窗和塑钢窗，下面就对此两种门窗进行适配说明，做好门窗规划管控。

　　1. 铝合金门窗提质增效方案

　　① 铝合金采用粉末喷涂工艺，室内部分粉末喷涂涂料增加金属粉，可提高型材面层金属质感或覆膜，提升客户满意度。

　　② 玻璃配置可适当提高。对于有隔音要求或遮阳要求的部位，可重点提高玻璃配置。隔音要求高时，可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度，对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。

　　③ 五金配件，重点部位重点成本投入。根据楼盘档次或者营销需求，可增加儿童锁。

　　④ 公共空间业主敏感度较低，可简配设计。公用区域使用普通塑钢窗，或者根据当地要求采用推拉窗；楼梯间满足最低的通风要求即可，较少门窗开启数量。

　　　2. 塑钢窗提质增效方案

　　① 室内选用共挤或覆膜（木纹膜和金属膜）型材，公共空间可以采用适当降低标准。

　　② 玻璃配置可适当提高。对于有隔音要求或遮阳要求的部位，可重点提高玻璃配置、腔体数量。隔音要求高时，可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度，对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。

　　③ 五金及其他同铝合金窗。

有了合理的门窗适配方案，还需要注意设计细节，减小设计错误，降低变更风险，以有效控制成本。

　　① 重视安全玻璃使用范围及最大使用面积，合理配置。

　　② 注重在线low-e和离线low-e的使用，节能设计及招标时应注明采用low-e离线产品。

　　③ 门窗隔热条和空气层并不是越宽/厚节能越好，节能设计要有的放矢的去选择，合理选用隔热条宽度，增强节能效果。塑钢型材腔体数量越多，节能越好，成本越高。

　　门窗工程是集设计、施工、运营多位一体的行业，在方案阶段需多部门协调配合，方能做好前期的门窗规划方案管控。

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