结构性成本控制要点

发表时间：2022-01-17 浏览次数：次来源：兰德咨询

房地产开发成本中的重中之重乃建安成本，依据价值工程理论，又将建安成本分为“结构性成本”“功能性成本”和“敏感性成本”，结构成本是必须要花的，但必须严控结构性成本；功能性成本，即达到使用功能必须投入的成本，这部分成本具有一定的敏感性，功能性成本的控制，讲究“成本适配”“成本对标”，和竞品楼盘PK时做到人有我精、人有我优；敏感性成本业主看得见、感受得到，愿意买单，敏感性成本的投入，最大的特点就是能带来产品溢价，这部分要有一定的成本投放，即比对方要做的好。因此建安成本的控制要遵循严控结构性成本、关注功能性成本，重点投入敏感性成本的原则。

如何做到严控结构性成本，结构成本控制重点要做好结构优化，结构优化的重点要放在两大方面一是地下室方面的成本控制二是主体结构方面的成本控制。

地下室的结构成本是相当高的，且地下室很难做出销售溢价，其沉淀成本需二次分摊到可售业态，因此地下成本越来越受到开发商的重视。影响地下室成本的因素很多，比如地下水位、地下室层高、地面覆土厚度、消防车道的位置等等。

主体结构方面的成本要得到很好的控制，应严格控制体系选型与结构布置、结构计算与内力分析、细部设计与构造措施的合理排布。

结构成本中的钢筋、砼控制现已很成熟了，这时就不再缀述了，主要从隐蔽的结构成本阐述。

结构设计依托于地勘报告，地勘结果对结构成本起着至关重要的作用，不能因地质勘察费用占比小而忽视。

地质勘察费用所占很小，但地质勘察对岩土，结构成本的影响却是很大的，特别是对基坑边坡，基础以及地下室等与土体有关部分的成本造价将起到决定性的作用。

现在常见一些勘察单位以低价中标，却往往土体取样与实验不足，只好向甲方提交偏于安全，甚至过于安全的勘察成果，对于甲方是因小失大。

因此，选定一个当地经验丰富，服务配合意识好的地质勘察单位，并给予合理的勘察费用是做好报告的关键因素；严格的勘察要求和勘察报告审核是地质报告做好的重要保障，地质勘察过程中要严格管理，避免因地质勘察布孔不周而产生偏差。

地质勘察布孔应满足以下要求：有地下室时勘察方案须考虑满足基坑支护设计要求；同一项目分期开发时，其地质勘察应该同时满足远期与近期工程开发的要求；需进行场地地震安全性评价工作的，在进行地质勘察时，应同时考虑场地地震安全性评价的要求，并将地质勘察钻孔作为场地地震安全性评价所需的工程钻孔，重复利用；布置勘察孔时，应结合地下室（有地下室时）范围、标高、层高综合考虑，确定孔距、孔深，以及控制性孔与一般性孔的数量比例；当地下室有抗浮需要时，应明确要求提供设计抗浮水位；对地质报告，设计单位应认真审阅，并应对地质报告内容及数据的准确性、完整性提出意见并及时反馈给甲方。

基坑、边坡方面的成本，设计施工经验占主导地位，经验占70％、计算占30％，因此在当地找一个经验丰富的设计单位和设计人员是相当关键的。支护设计是通过方案招标确定的，其评标标准为“ 在满足结构安全可靠及环境绿化要求的前提下综合造价最低方案为中标方案”。

由于基坑、边坡设计中经验占了决定地位，因此请一个经验丰富的专家小组对重要基坑、边坡设计方案进行评审是一个重要环节。往往通过专家评审论证，可大幅降低基坑和边坡支护成本，同时节省工期。

在设计方案确后为进一步降低造价、方便施工和缩短进度，需要在计算、构造、施工图设计等方面进行细致的优化，使设计施工图在满足安全的前提下更经济合理。

由于地质情况以及建筑业态形式的不同，可选用的桩基形式很多，常见的有冲孔桩、钻孔桩、人工挖孔桩、预应力管桩、沉管灌注桩、水泥搅拌桩、筏板基础、独立柱基等等。

预应力管桩适用于整合地层及基岩埋藏深、强风化层或风化残积层厚的地质条件，有孤石和障碍物多的地区、石灰岩地区、从软塑层突变到特别坚硬层的非整合层均不适用，在选用时应合理选用桩锤，控制贯入度，注意接桩施焊质量。

钻孔灌注桩适用于一般粘性土、碎石卵石含量少的土层、砂土及风化岩层；冲孔桩适用于各种土层，尤其适用于地层复杂、夹层多、风化不均、软硬变化大的岩层。施工简单，造价较低，现场需要有泥浆储存和排放条件，要控制沉渣，防止缩颈、坍孔和泥浆沉淀等。

人工挖孔灌注桩适用于现场不宜进行机械化作业施工、荷载较大的端承桩。受力明确、质量可靠、造价较低，能扩孔。适用于粘性土、人工填土、无流动性淤泥质土以及中密以上的砂土，地层中有流沙、涌水、涌泥的不宜采用。地下水较丰富时采用隔水、降水措施，要注意降水措施对临近建筑物的影响。

依据地质条件选用总价最低的布桩方式，达到结构安全效果。建设方设计及成本部门可要求设计院提供桩（基础）的总反力与建筑物总重量的比值，核对并判断其合理性，其比值大于85%视为合理，否则需要优化桩基方案。

严控结构性成本，不放过任何一个细节，做到结构成本最优。

上一篇： 这特殊观赏效果的“杂草”你关注过吗？
下一篇：你公司的级配可能根上就不对！级配标准要这么做才行！