关于高周转的十大误解

01.

许多人认为高周转就是“快”：快速定策，快速出图，开始开工，快速施工，快速开盘，快速实现现金流回正和再投资，快速竣工，快速交付，快速结案，快速转战下一个项目……

那么，是不是说高周转就是“快”呢？不一定！

高周转的本义其实是指资金周转效率高、速度快。为了实现高周转，当然要快速定策、快速出图、开始开工、快速开盘，目的是快速实现现金流回正和再投资。但真正悟透高周转的都知道，实现现金流回正后，后期施工速度可以放慢些，甚至有意放慢。道理很简单。一是购房者早已接受了期房的概念，并不太着急收房。二是银行放款后，后期施工速度放慢的话，工程款支付节奏自然也延缓了。特别是最后的精装，时间拉得越长，开发商的占款时间也就越久。这也正是很多期房销售后，开发商两三年才交房的真正原因。

所以，要说高周转就是快的话，只能说为了快速实现现金流回正而前期必须要快，但绝不是整个开发周期都快——后期完全可以慢下来精工细作。

02.

为了尽早开盘，尽快实现现金流回正，确实有些企业违背合理工期而拼命抢工期，也确实出现了很多质量问题，甚至伤亡事故。只能说，这种企业做得太过极端。

通常来说，假如计划节点定为T+6M（拿地后六个月）开盘，假如T+5M示范区及售楼中心开放（预留一个月蓄客期），只要拿地后50天开工，仍有100天的施工时间。去除50天的室内精装时间（足够了），仍还有50天的土建施工时间，也足够了——只要有基本的质量意识，质量绝对能保证。如果产品适销，开盘后一两个月实现自有资金回流没什么问题。回正后，再一两个月实现再投资当然更没什么问题。

出现质量问题的根本原因是，有的房企追求4个月开盘，且未必项目能做到拿地后当天出图，使得前期施工时间压缩到一个月左右，这就违背了合理工期，也就难免不出现质量问题。

兰德咨询反复做过一天天的推算。推算结果是，开盘前预留一个月蓄客期的话，拿地后140天开盘是极限，而且拿地后一个月必须开工（示范区及售楼处时间压缩到80天，开盘前10天拿证，拿证前商品房施工时间100天）。

其实道理很简单，在确保合理工期的前提下，要么进一步加快出图和报批报建时间，要么设定合理的开盘时间。而最不合理的，就是粗暴地压缩合理工期。

那么，90天左右的施工工期还能进一步压缩吗？当然能，但必须要有相应的技术支持。为此，碧桂园为了压缩工期而大力推行SSGF和穿插施工技术。否则，施工工期很难压缩，除非冒着质量安全风险而粗暴地压缩。

很难压缩就不能压缩了吗？也不是。兰德研发有一套售楼处建筑快速施工的整体解决方案。简单来说，主要有两个方法。一是将售楼处建筑有传统的两三层变为一层（土建工程施工能缩短35%左右的时间）。变为一层后售楼处建筑显得不“高大上”怎么办？很简单，拉长售楼处建筑长度和层高，同时在售楼处建筑前加设大面积的水景——有了倒影，高度感也能有10米左右，而且显得更“高大上”。二是采用钢结构和幕墙模块化拼装（类似于机场候机楼结构），施工时间可缩短50%左右的时间，且项目售罄后可拆除再用于下一个项目。如果规范操作，周转次数可达3-5次，每个项目可节省几百万、上千万元的成本。

总之，高周转模式下，假设定为拿地后五六个月开盘，只要预留出90天左右的合理工期，工程质量是完全可以保证的。如果有相应的技术支持，甚至还能进一步压缩——施工速度快与质量差不是必然关系！

03.

质量差的原因有很多，施工速度快、工期不合理只是原因之一，另外还有材料质量差、工艺工法不精致等。比如，这些年出现过的地板门、纸板门事件，就不是因为高周转和施工速度快，而是物料质量差。

现代的人们看到古建筑，都会感叹唏嘘一番，赞叹古人之智慧，工艺之精湛，质量之优良。其实细想，古人建了很多很多桥、塔、房，留存至今的才多少，只是因为早就消逝的99.99%已见不到，见到的只是留存下来的0.01%。要说工程质量，什么都比不上1872年开始应用于建筑的钢筋混凝土（Reinforced Concrete或Ferroconcrete）。

前面已说了开盘前施工速度快与质量差没有必然联系。为了延缓后期工程快支付节奏，拉长销售回款占用时间，再前面还建议高周转的企业也要尽量延迟交房时间。即使不有意延迟，只要能保证合理的施工时间，质量是完全可以保证的。不要忘了，我国是世界公认的“基建狂魔”，工程技术绝对是世界第一。

如前所言，质量差有很多很多原因，其中再比如施工单位选择问题，垫资施工、工程款不能及时支付问题，现场的监理师和甲方工程师形同虚设，缺乏或不严格执行质量标准问题，等等。毫不客气地说，所有质量问题都不是因为高周转或施工速度快，根本原因是缺乏责任心：对企业缺乏责任心，对客户更缺乏责任心！

04.

按产品成熟度划分，房地产产品可分为创新产品、成熟产品和标准化产品，开发模式分为差异化开发模式和标准化开发模式。

前面曾提到，兰德咨询反复推算过，拿地后一个月开工（T+30d）已是极限。熟悉房地产开发的都知道，前期工作包括定策、产策、出方案、出施工图、报批报建等。如今，至少是绝大多数高周转企业都是拿地前根据产品线与产品系列规划等，就完成了定策、产策、方案工作，甚至拿地后能当天出图（方案图）。但要知道，方案后还有施工图，施工图还要报审。所以如果不能当天出图，要实现拿地后一个月开工，留给方案报审、施工图设计和施工图报审的时间也就20多天。20多天的时间，几轮报审，按正常流程做施工图设计和评审是决不可完成的——我们推算，按正常流程，从方案完成到施工图完成最快也要35-40天——唯一的办法是产品标准化，而且还要像碧桂园一样必须项目总亲自跑报审。

在实行产品标准化开发模式之前，业内企业提高开发效率都会想到、普遍采用的方法是加强内部管理，优化制度流程。但后来房企想明白了：仅靠管理不可能从根本上提高开发效率（比如无论再怎么加强管理，从方案到施工图完成最快也要35-40天，再怎么考核，也不可能压缩到15天），要根本上提高开发效率和周转速度，最终还是要靠产品标准化。十多年前，正是认识到了这一点，促使兰德毅然决然地从单一的管理咨询转型为“产品线咨询+管理咨询”的根本原因。

有人质疑一个月内完成设计很难保证设计质量。这根本不是个问题，是根本不了解一线开发工作。拿地后才开始研创设计，一是时间成本太高，二是成果肯定不成熟（设计缺陷和错误很多）。但如果推行产品标准化，建有标准库，入库的标准肯定都是经过其他项目检验过的，不会有明确缺陷，更不会有明显错误——设计质量肯定比全新设计要高。反而在差异化开发模式下，因为向客户提供的是不成熟的产品，难免有缺陷。加之实行差异化开发模式的大都是管理水平差的中小房企，反而质量更难保证。当然这儿说的质量，不仅是墙皮脱落等工程质量，还指设计水平和产品品质。

05.

周转率包括资产周转率、存货周转率、资金周转率等。周转率高（即高周转）意味着开发速度快，销售速度快。也就是说，即使遇到市场调控，高周转不仅不会导致高库存，反而有利于去库存。

也许说“高周转容易导致高库存”的，是把高周转理解成了企业扩张速度，认为扩张速度不能太快。这显然是把高速度和高周转给混淆了。其实，企业扩张速度过快指的是房企业绩增长公式M=S*f中规模S值的增长率过高，高周转指的是M=S*f中收益率f中的周转率高。在以债养债模式下，规模增速过快意味着，一旦销售受阻，容易导致资金链过紧，甚至断裂。追根溯源，还是现金流入减少的问题。越是这样，就越要提高周转速度，加快资金回流。这也是市场不好时，很多企业降价跑量的根本原因。总之，扩张速度快不等于周转速度快，而高周转相当于高效率——会有企业拒绝高效率吗？

06.

推行高周转模式的目的当然是为了提高业绩增速，实现赶超。道理很简单：企业竞争类似赛跑，前面早已起跑的企业年销售额已到几千亿了，而且仍以每小时15公里的速度在跑；基数低的，起跑晚的，只有以更快的速度才能实现赶超。

但如果说“高周转是因为想赶超”，则不完全对。说到底，高周转的根本原因是资金有限，且资金成本高，还想实现赶超！设想，假如资金很充裕，资金成本也很低，完全可以像港资房企一样慢慢来，或者短时间内拿个上亿平米、上万亿元货值的土地，只要产品适销，一两年内销售额就能做到几千亿。问题是，资金有限、资金成本高。在资金有限，且资金成本高的情况下，要实现赶超，只能高周转！

一个盖子一个锅当然风险最小，但效率也最低。一个盖子三个锅、五个锅，只能高周转。

07.

有人认为，推行高周转就意味着很难做到高溢价，所以会牺牲一部分利润。对某个项目而言，这种情况确实存在。但如果算并表总账，恰恰相反，高周转不仅不会牺牲利润，反而能大幅提高利润。

这要从房企的核心要义说起。

无论房地产开发多么复杂，其实房地产企业的核心要义只有一个：追求投资收益最大化。用一个公式表示，就是：M=S*f。其中，M指投资收益，也就是赚了多少钱（利润）；S泛指企业的规模类指标，可视为总资产、净资产、投资额、开发量、销售额等；f泛指盈利能力指标，可视为收益率、IRR或ROIC等（当S是总资产，对应的f就是总资产回报率；当S是净资产，对应的f就是净资产收益率ROE；当S是股东自有资金投资额，对应的f就是股东自有资金投资收益率ROIC）。

要实现更多的投资收益M，只有两种途径：做大S和提高f。

要做大S值，也就是做大规模，前提是要有资金和土地。但在资金和土储相当的情况下，为什么不同企业的发展速度却差距很大？主要是因为做大规模的方式不同。做大规模有三种方式。第一种，也是最简单、最直接的方式，是做加法。从一个项目到多个项目，从一个城市到多个城市，从住宅拓展到商业，从国内拓展到海外等，归根到底，都是做加法。用一个简单公式表示就是：S=A+B+C+…+N。也只有做加法，销售额才能从十亿到百亿，从百亿到千亿，从千亿到万亿。这也是一线标杆房企全价值链、全国化（甚至海内外）布局、全产品系覆盖的根本原因。做大规模S的第二种方式是做乘法：当一个项目或一种产品模式成功后，就进行复制。假如项目A复制了x个，那么用公式表示就是：S=xA。做大规模S的第三种方式，也是最快、最好的方式，是做加法的同时做乘法。也就是，企业有多条产品线，而且多条产品线复制开发，用公式表示就是：S=xA+yB+zC+…+X(其中X代表不能标准化复制的特殊项目)。

与很多行业不同的是，房地产开发的收益率f不仅只是利润率（f1），还与周转率（f2）和杠杆率（f3）直接相关，而且是连乘关系。用一个公式表示就是：f= f1×f2×f3。这就是著名的杜邦公式，也是兰德咨询较早普及、经常推介的公式。

特别强调的是，利润率是没有时间概念的——同一个项目，三年赚了10%，与五年赚了10%，利润率都是10%。有时间概念的是周转率。以资产为例。资产四年周转一次，周转率是0.25；两年周转一次，周转率是0.5。项目投资也如此。杠杆率也称为权益乘数。就房地产项目而言，可理解为所撬动起的项目总投资额与自有资金投资额的倍数。

显然，要提高收益率f值，就要提高利润率、周转率和杠杆率。

先说利润率f1——

要提高利润率f1，只有两种途径，一是“降”（降低成本费用）；二是“提”（提高销售价格）。但问题是，随着市场竞争愈发激烈，加之受限价政策影响，除非产品很好，要提高销售价格是很难的，也是冒很大风险的。所以主要措施，也是自己能说了算的办法是“降”。

降低成本的传统方法是控制成本。但问题是，土地成本、薪资成本等不断增长，工程费用几无降低空间——传统方法显然不灵了。但高周转却可以，而且能从根本上降低成本费用！

高周转的主要表现是“快”。因为“快”，最直接的成效是能大幅降低期间费用和资金成本。仅以资金成本为例。假设项目的土地成本是10 亿元，资金成本（负债息率）按8%，那么每天的资金成本就是22万元。假设推行高周转模式后项目周期缩短了5个月，仅资金成本就能降低三千多万元。

还有一个直接成效，就是降低设计费用。我们的成效跟踪结果显示，在客户实施产品标准化后，因为有了设计标准，设计费用至少能降低20%，有的企业甚至能降低三分之一以上。其实不仅如此。因为设计变更少了，所以签证也少了；因为推行部品标准化后，可以真正能够实现集采了，所以部品材料的采购价格也有较大幅度的下降。

更为重要的是，推行产品线开发也就意味着产品模式比较成熟，而成熟的产品模式有利于控制或降低拿地价格，或者拿地时更有底气，还能有效预防定位偏差，从而降低营销费用。

再说杠杆率f3——

在“去杠杆”政策导向下，而且为了控制负债风险，企业又必须控制、不能过度放大杠杆。因此，要提高收益率f，最可行的方式是提高周转率f2。这就是近年来主流房企普遍实行高周转模式的根本原因。

而且事实证明，只要周转率提高了，现金流就有保障，就能用更少的资金撬动起更大的投资额，也就能放大杠杆率f3。这也是为什么有些高周转的企业能够高负债运行却还安全，而有些周转速度慢的企业虽然负债率不高，反而现金流非常紧张的根本原因。据兰德咨询研究，房企的资产负债率大致控制在资产周转率的两倍左右，就基本安全。比如资产周转率是0.45，那么资产负债率提到90%，几乎没什么问题。但假如资产周转率只有0.3，那么资产负债率即使只有70%，资金也会非常紧张。据了解，许多高周转企业能把自有资金的杠杆倍数放大到5-10倍。事实证明，只要能高周转，仍然没问题。

正是因为高周转可根本上提高利润率f1、周转率f2和杠杆率f3，进而可根本上提高收益率f。而且如前所言，支撑高周转的产品线及标准化开发还是快速做大规模（S）的最快、最好方式，因此不仅不会牺牲利润，反而能快速提高利润。

近年来，恒大、碧桂园等高周转的企业，不仅增速快，而且年度净利润高达几百亿，就是最好的证明！

08.

当然，因为高周转的企业也往往是高杠杆的企业，所以一旦房市出现较大波动，的确更容易导致资金链断裂。正因为有这种可能，作为在业内最早提出、长期倡行高周转模式，并提供“高周转战略+高效运营标准+产品标准化”一体化解决方案的兰德，始终将“6+3”财务量化指标作为企业推行高周转模式的底线。其中，“6”指向负债风险控制指标，包括净借贷比率、EBITDA/利息费用净、现金资产比、短期负债比、经营性现金流及经营性现金流/总负债。“3”指的是要平衡好增长率、负债率/杠杆率和利润率的三者关系，将“不可能三角”通过高超的平衡术尽量做到增长率较高的情况下，利润率较高，但负债率不太高。

企业发展就像骑自行车，太快不行，太慢也不行。高周转的至高境界其实就是平衡术。

09.

这句话是业内一位明星经理人在一个会议上说的。还有“高周转容易导致高库存”，是业内一家著名服务机构总裁在一篇自媒体文章中说的。在靠雷言博眼球的当下，这种话听听而已，根本不值得反驳。

中国房地产历经几十年的发展，每个阶段都有每个阶段的主导。在招牌挂之前，主要是关系导向。招牌挂之后，2008年之前，主要是土地导向（彼时上市的公司都是靠拥有大量土储而获得资本市场青睐）。金融危机后，大家手中都缺钱，又想快发展，于是转向资金导向，进而琢磨出了高周转模式，直到今日。最近几年，随着市场集中度越来越高，房企之间的竞争又逐渐从资金层面转向产品竞争——品牌导向、产品导向的趋势越来越明显。今后，假若市场转入下行期，想象一下，届时销售比较低迷，企业之间的竞争肯定首先是产品，其次是资金实力——只要产品适销，现金流肯定没问题，就能快速周转，资金也就没问题；如果资金实力强，还能收购一些优质标的，但收购后还是要靠快速周转，才能保障投资收益。所以，如果理解了高周转是现金流高周转，而不是大干快上高速度，绝不可能说出“（今后）高周转已不足以致使”“高周转容易导致高库存”这样的外行话；所以，将来肯定还是靠高周转效率致胜，而且一定是建立在以产品线开发和提升内部管理效率基础上的高周转，高周转模式也一定仍是主流房企的主流模式。

10.

除了高周转，业内还有一种主流做法：高溢价。追求慢开发、高溢价的企业很多，除了港资房企，SOHO中国、合生创展等也都以追求高溢价为主。但事实证明，过去多年，追求高溢价的企业几乎都已脱离主流，反而是高周转企业做得风生水起。

当然，如果把高周转错误地理解为高速度的话，持续高度肯定是不可持续的。但问题是，高周转的本义是现金流高周转。正如前面说的，假若今后市场转入下行期，企业会更加追求资金安全和快速周转，所以高周转模式也一定仍是主流模式。

业内有个很有意思的现象：大凡质疑、反对高周转的，都是做不到高周转的。更有意思的是，Diss碧桂园的，都想成为碧桂园。