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房企竞争格局:谁将胜出,谁会出局?

发表时间:2017-11-16    浏览次数:次   来源:兰德咨询

随着市场集中度越来越高,未来五年,或将有80%的企业出局。哪些将胜出,哪些将出局?房企生态系统将会呈现怎样的多样性?

多年来,有句话明显经不起推敲,但又都人云亦云:中小房企将会淘汰出局。这是典型的唯规模论,又不过脑子的说法:

——怎么就是中小房企呢?难道说大房企就不会吗?

——这些年,出局的“百强房企”还少吗?

——与人生老病死一样,谁出局,取决于健康状况,而不是大小,这是常识!

我的手中,至今保留着一份1996年济南市和青岛市的房企名录。那时候,市场上唱主角的大房企几乎都是市或区下属的委局办创办,国营的城开、房开公司。如今,即使算上改制的,也都没剩几家了。其实,无论是北京、上海,还是西安、武汉,都与济南、青岛类似。

说起这话题,很多人都会提及顺驰,就好像顺驰真倒闭了一样(其实是孙宏斌卖给了路径)。事实上,还有很多曾经全国知名的大房企早已消逝不见了,例如光大地产、新希望地产,以及早年被万科收购的南都、最近被融创收购的融科置地等——哪家是小房企?!

好了,不纠缠这话了,反正还会有很多人继续人云亦云。

QQ截图20171115160834.png

增长?不是说年年减少吗?!

前段时间,有个记者朋友还真问起了这个问题。在此算是普及常识,再解释一遍吧。法人单位数量是指工商注册的公司,其中绝大多数是项目公司,而我们所说的房企,通常是指并表企业。例如万科,下属有独立法人资格的项目公司有几百家。万科从1000亿增长到3000多亿,期间项目公司肯定有注销的,也有新增的,且新增的肯定多于注销的。回看过去几年的房地产开发法人单位数量变化,会发现变化并不大。但考虑到万科、旭辉、碧桂园等企业的开发法人单位数量肯定在增多,也就意味着,有相当数量的法人单位已消逝。

可以预见的是,这一态势肯定还会持续下去。

但是,今后的房企竞争格局绝不仅是房企数量减少这么简单,很有肯定会发生非常大的格局变化。

变局之一:集中度越来越高

这一变化已人所共知了,不多说,直接见图。

QQ截图20171115161348.png

因为集中度越来越高,又必然伴随着两个变化:

1.出局的房企越来越多;

2.兼并重组越来越多!

关于房企的兼并重组,今后会专文论述。

那么,今后出局的房企会有多少呢?

基于过去多年的数据,基于对未来市场趋势及市场集中度增长的判断——预计五年内,百强房企的市场占有率会提高至少15个百分点,至55%-60%;十强房企的市场占有率会提高10个百分点左右,至25%-30%;行业NO.1的市场占有率会突破发达国家NO.1基本能达到的5%,甚至8%,因为理论上年销售额可达到一万亿美元——个人判断,十强房企平均销售额或将突破2500亿元,甚至3000亿元(不可能到4000亿元);未来五年内出局的并表房企或将超过80%。

变局之二:目前的榜单座次将会大变

五年前,几乎没人想到碧桂园、华夏幸福会进入前十强。十年前,更没人能想到恒大会有今天的江湖地位。

市场唯一不变的是永远在。未来五年,市场变化会更大,甚至是根本性的。

基于地产全产业链和全要素分析,至少有四点变化:

1.资金:越来越多!

2.土地:永不枯竭(城市外延+更新,特例是南海填海造地)。

3.新增和存量此消彼长:我们的初步测算结果显示,我国城市每年房屋总交易额12-15万亿;随着商品房新增触顶、下降,二手房市场、住房和商用住房租赁市场会快速增长。

4.产品:在增量(新商品房)市场,产品时代到来,因此具有全产业链统合能力的企业因为叠加利润高,将比传统型开发商更具竞争力。

基于此,个人判断,未来五年,行业TOP10企业的格局可能会是:

◎行业NO.1企业很可能是资本型投资商,不会再是专业化开发商(几年前,我们在《房企经营管理蓝皮书》和《房地产产品线绿皮书》中都说过:今后的行业NO.1企业不会是万科、绿地,而是金融型投资商。目前看来,至少已对了70%)。

◎具有全产业链统合能力的企业可能有两三家(其中包括个人看好的碧桂园)。

◎资产经营型企业可能有两三家(个人看好被重新估值后的万达)。

◎具有城市基础设施投资运营能力和土地一级开发能力的城市运营商可能有两三家(个人依然看好绿地)。

◎传统型的专业开发商不会超过4家。

变局之三:新型房企将会异军突起

后面的各梯队企业中,有四类新型房企可能会异军突起:

◎有核心资源的新型房企,如轨道物业开发商;

◎专注于某一细分市场的专业开发商,如专注于豪宅,专注于改善型住宅;

◎专注于某一细分产品/产品线的新型开发商,如主题乐园、文旅小镇、农闲民宿等;

◎专业代建商。

总之,都是有核心竞争力,且有“围墙和护城河”的企业。

同时,有五类企业可能会出局:

◎实则战略模糊,什么都想跟随、尝试,什么都不坚定、做不好的企业(缺乏竞争致胜的核心竞争力);

◎(随着市场进入资本和产品时代)既缺乏资本平台,又缺乏产品特色和产品竞争力的企业;

◎两多(占压资金多、库存多)又两慢(周转慢、傲慢)的企业,特别是某些销售型的旅游度假地产商;

◎老板事无巨细,又爱发火,还经常三讲(讲理想、讲文化、讲情怀),就是回避企业业绩、员工薪资的企业。

变局之四:房地产市场生态系统将更具多样性

我对生物多样性是有一定体验和思考的。

任何时候,房地产市场圈也都像生态圈具有生物多样性一样,也都有多样性特征:无论什么时候,什么样的企业都有;就算是可能出局的企业,什么时候也不会绝种。

可以预见,随着市场变化,新型企业崛起,今后的房地产市场会愈发呈现出丰富多彩的多样性特征。

【结语】

个人自誉为“地产全真派,数据偏执狂”,但近年在自己亲自上手给一些房企做战略咨询时,反而有意地弱化数据分析。因为个人认为,对未来市场趋势和竞争格局的预判,是制定战略的基础(以免踏空),而基于对过去和现在静态数据的分析,只可起到辅助作用。数据不是不重要,但无限发挥,惟数据说话,结果可能违背常识,会将企业引入看似花海的沼泽地。常识和理性比复杂的理论和缜密的数据分析更可靠,更容易看透时空。所以,将数据和常识结合起来,是最好的战略分析方式。

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