标杆房企明星产品系特点、发力点研究（摘要）

发表时间：2019-11-15 浏览次数：次来源：兰德咨询

一、中海·国际社区

（一）产品系简介

中海▪国际社区是中海地产第四代产品的代表，中海地产旗下精品物业项目品牌，以锁定主流城市、主流地段、为主流人群打造主流精品，实现主流居住价值为项目品牌理念，历经成都、西安、苏州、长春、重庆等主流城市完美演绎，已成为所在城市精英阶层置业的一致向往。目前，中海国际社区为中海地产推出的第五代精品住宅代表作——太原中海▪国际社区。

（二）产品系发展历程

（三）产品特点、发力点

1.产品特点

（1）产品类型：中海▪国际社区建筑其实不仅是高层、小高层，还有多层洋房、双拼、联排别墅，甚至还有超高层——是多种建筑形态组合而成的郊区大盘。

（2）建筑风格：中海▪国际社区整体市场定位为中端，整建筑风格主要为新古典主义、Art-deco及简约欧式风格，整体呈现古典而简约的新风貌，体现建筑挺拔的外形、笔直的线条，兼容华贵典雅与时尚现代，彰显了项目的高端形象气质。

（3）项目选址：中海▪国际社区项⽬目的选址都遵循一个共性规律：在城市新区/郊区或城乡结合部而且有景观资源。

（4）景观

前面所总结的中海▪国际社区整建筑风格主要为新古典主义、Art-deco及简约欧式风格，整体呈现古典而简约、兼容华贵典雅与时尚现代，彰显了项目的高端形象气质。而园林景观风格与建筑风格相协调，多为新古典、德式、简欧、法式、英式、意大利台地等多样的景观主题。以开放式社区，兼互包容的艺术新格局，全面复兴国际籍生活词汇。园林景观的打造使项目在无明显外部景观优势的情况下提升了产品的附加值。园林景观布局，与项目整体的欧式风格相符，采用自然式庭园，搭配天然木材、石料，加以合理科学运用，近距离体验园林风情。

组团有两大景观节点，一条主景观轴，三条次景观轴。内部景观在设计方面保证了舒适型大户型景观视野的最佳效果。

三级绿化水体系组团风格，绿化面积大，为您营造一个绿色清新的家；软景为主，硬景结合，铺装道路，重点部位栽种名贵树木，营造和谐典雅的园林艺境。

2.发力点

梳理、总结中海•国际社区各项目，我们发现，中海国际社区之所以能成为中海住宅产品中的强有力的产品，之所以能获得市场及客户的高度认可，主要是因为以下几点——

（1）项目档次定位优势，主打城市的主流客户群体，大规模复合型项目，国际化社区。

（2）项目具有成本优势，估计开发初期为了赢得项目的开门红，会选择牺牲局部利润空间，以低于市场平均价入市项目后期将形成较完善的生活配套，较好的预期对客户购买不成熟社区有较大促进作用。

（3）有鲜明的产品特色，有明显的区位优势——有较好景观资源价值和优势。

（4）精细化户型和精装细节，以舒适型为主。

二、蓝光地产·璀璨系

（一）产品系简介

雍锦系是蓝光地产旗下高端的改善型住宅产品线，截至2019年6月，雍锦系以成都为发展源头，已布局中国38个城市，打造48个项目发展至全国，并于2016年、2017年连续两年荣膺“中国高端项目品牌价值TOP10”，以广泛的口碑位居高端豪宅市场前列。

（二）产品系发展历程

雍锦系的发展并非一蹴而就，而是经过了试验期、发展期、成熟期到分化期的一系列过程，才最终形成具有完整文化体系和产品体系的雍锦系。

雍锦系产品历经试验期-发展期-成熟期和分化期。随着雍锦系从成都向全国不断扩张，城市能级、区域发展、地块指标会有千差万别，不能用一套标准复制，雍锦系必然出现分化，分化成不同的等级和配置标准，基于蓝光产品转型升级的内在要求，并对其产品体系进行系统性地梳理，就像汽车产品分级一样，确定了A、B、C、D、E的产品体系。升级后的产品会更关注客户全生命周期，产品重心向改善端倾斜，将专注于“社会需要”和“尊重需要”两大需求点的35%细分市场，这是未来蓝光主攻的产品市场。

雍锦系产品标准化涉及两个方面，一是技术的标准化，诸如回家的路，温馨的家，另一个是管理的标准化，主要涉及拿地，比如对投资土地的研判，工程验收，产品工艺设计等诸多关键环节。

（三）产品特点、发力点

1.产品特点

（1）产品类型：梳理各个雍锦系项目不难发现，雍锦系建筑高低配为主，但不仅限于别墅，还有大平层、多层叠拼，还有小高层、高层——各种建筑形态都有。雍锦系是蓝光住宅产品中的高端产品——因为任何一个产品系列、项目系列，只要是高端住宅，在公司内部没有统一的建筑形态和明确的命名规则，都可以命名为雍锦王府、雍锦半岛、雍锦园，等等，而不限于大平层、别墅、多层、小高层、高层。