从零起步到上市，新力只用了9年时间， ——解密黑马新力地产的逆市增长秘籍

2019年11月中旬，著名经济学家马光远的一篇文章《房地产将回到“三个20%”》瞬间刷爆朋友圈。文章的中心思想是 “三个20%”即：

以后中国将只有20%的开发商活下来，80%的会死掉；

只有20%的城市有投资价值；

只有20%的楼盘值得买。

对于这样的观点，大部分的房企和地产人还是比较认同的，房地产业作为资本市场的一部分，无论中外，都有兴衰周期。受市场周期性波动的影响，绝大多数房企的业绩也会随之震荡，但有些企业却能穿越周期。深入分析发现，即使市场进一步冷静趋稳，一切优质资源向头部房企聚集，万科呐喊“活下去”的时候，有些地产商却可能会活得更好，这些企业中，有一家企业发展的势头很旺，2017年销售排名进入前五十。这家企业就是总部位于上海的新力地产。新力地产从零起步到上市，只用了9年，新力或许是中国地产界有史以来最年轻的资本新贵、从出生到上市用时最短的房企黑马。这两年登陆资本市场的地产商，从诞生到上市，平均年龄超过20岁。新力成立至今不到10年，地产黑马成了新力的另一个代名词。

现如今的前二十强企业大多经历过这个阶段，万科一直处在TOP3除外，中指研究院2019年1-10月中国房地产企业销售额TOP20的排名中，碧桂园、恒大、融创、绿地、旭辉等等都做过“黑马”。不过值得思考的是，这些企业以往的共同点是：进入一线城市，成为主流，近几年，却意外的在江西、浙江等地出现了靠深耕三四线城市成长起来的黑马，令人瞠目结舌，10月初兰德咨询进行了【新力地产产品系研究】，试图剖析他们的“快功”之道，发现其中的奥秘。

一、“黑马”新力的前世今生

新力地产2010年始于江西南昌，是本土的房地产企业，2012年第一个项目问世，专注于住宅物业开发以及商业综合性用途物业的开发。在江西省的住宅物业开发业务占据了市场领先地位，2014年新力地产开始飞速发展，销售额增至8亿，2015年销售额达45亿， 2016年以161.3亿的销售额正式进入房企百强，2017年，新力地产将总部从南昌迁至上海，开始全国战略布局， 2018年,新力地产集团销售金额887.3亿, 在中国房地产开发企业100强名单中,位列第31名, 截至2019年7月31日，新力在全国11个省及27个城市拥有110个项目，总土地储备约1500万平方米。其中55个位于江西省、13个位于长三角地区、20个位于大湾区及22个位于中西部核心城市以及中国其他具有高增长潜力的地区。2019年11月15日新力控股（集团）有限公司于香港联交所主板成功挂牌上市（股票代码：2103.HK），成为首家港股上市的赣系房企。

二、“黑马”新力的成长路径

⊙ 启程阶段：新力地产起步于2010年，2012年新力首个项目——新力·帝泊湾项目惊艳面，初露锋芒，树立了区域品质标杆，赢得了市场口碑。

⊙ 积累阶段：新力地产构建了“悦”、“园”、“湾”三个面向不同层次需求的住宅产品线，从单项目到多项目，开启新力新住宅时代。

⊙ 储备阶段：2015年，新力地产全面进入储备裂变并存时期，销售面积荣膺江西地产前三甲，同时进行大力储备资金、土地、人才，进行产品升级与创新，精细内控，为实现爆发式增长奠定基础。

⊙ 爆发阶段：2016 年是新力地产全面爆发的一年，从单区域到多区域策略性拓展，2016-2018年新力地产的销售额分别达到了161.3亿、428.1亿和887.3元亿，复合年增长率高达136%。2017年，“迁都”上海，开始全国布局，2018年在中国房地产百强企业中位列31名，2019年11月成功在港交所上市。

即使稍加留意也会发现，房地产行业竞争太激烈了，就如本文开头提到的以后中国将只有20%的开发商活下来，80%的会死掉；据人民法院网站消息，截至2019年10月27日，今年宣告破产的房企已达408家，哀鸿遍野，为什么要“快”？要高速增长？这是一个战略性的问题，对于中小企业房企是生存问题，如果不快速发展就有可能被市场淘汰。

四、当前中小房企不快速发展存在的问题：

⊙ 前所未有的融资难问题：由于房地产行业的金融属性，银行都有规模上重大轻小、嫌贫爱富的倾向，尤其在楼市遇冷的大背景下，中小房企的日子会更加难过，甚至直面企业“消失”的风险。

⊙ 全方位进入高成本时代：现在的企业已经全方面的进入高成本时代，土地成本、资本成本、人工成本等叠加在一起，增加了中小房企的负担，加速资金链的紧张。

⊙ 十分严峻的团队流失：中小房企发展停滞，无法给员工提供更好的发展空间，人才自然就会逐步流失，长此以往，恶性循环，雪上加霜，中小企业的发展越来越差，就像多米诺骨牌发生连锁反应。

⊙ 市场政策变化风险：房地产行业是政策导向型产业,随着房地产相关政策的实施,特别是热点城市调控政策的出台,对房地产行业产生了巨大的影响，中小房企难以抵抗时间周期，进行合理布局，无法平衡市场和政府方面的风险。

五、解密   “新力速度”快功秘籍

1. 深耕三四线城市，持续高周转

“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”这段话可以形象地描述新力的张策略。新力地产的销售额持续上涨得益于新力的独特“打法”，新力总是精选一个城市进行深耕，快速发动“攻城战”，占据大部分市场份额，这样的模式在其它城市快速复制。按照新力地产的官方说法，为了冲击千亿房企阵营，公司通过采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。同时通过选择特定城市大举开展收并购，成为新力走向全国化的重要手段，同时，也推动了新力的高周转巨轮。

根据新力地产官网信息显示：截至目前，新力已在全国落子27城，拥有110个项目，总土地储备约1500万平方米。先后进驻了南昌、九江、丰城、上饶、赣州、吉安、武汉、鄂州、长沙、成都、绵阳、自贡、广州、清远、中山、珠海、惠州、苏州、无锡、湖州等27座城市。同时2017年战略布局升级为4+X”城市策略，即“以南昌为中心的中部区域、以成都为中心的西部区域、以上海为中心的长三角区域、以深圳为中心的珠三角区域”四大区域核心。这些战略布局背后隐藏着加速全国化进程的野心昭然若揭。

2012年，新力首个项目——新力·帝泊湾诞生，这一蓄势待发整整经历了两年多。出品即精品，新力·帝泊湾融入现代建筑及自然园林设计之精髓，巧妙的扩大建筑空间视觉边界，创造大尺度、层次丰富的实景体体，在项目建筑设计、景观规划、建材选择、现场工艺等方面全面融入国际标杆项目元素。作为新力进入地产的第一个项目，帝泊湾为新力奠定了“高品质”的品牌基调。随后开发的项目，也秉承了品质要求。相继在市场赢得口碑,为新力地产“悦”、“园”、“湾”全系品质住宅产品线奠定了良好开端。

新力地产作为中小房企，资金储备不足，如何实现快速发展，做大做强？答案只有一个：“快周转”。快周转的核心之一就是：产品标准化，通过产品标准化，实现快速复制，缩短开发周期。

产品系列化、产品标准化是保障新力运营效率和快速扩张的基础。目前，新力已形成了“悦”、“园”、“湾”三个面向不同层次需求的住宅产品系。同时积极拓展“社区型商业体”、“区域级商业综合体”、“城市级商业综合体”三类城市综合体，以及“多功能精品公寓”和“超甲级写字楼”两类商业创新项目，共同构成地产三大体系，八大产品线。

“高品质”和“快周转”这两个目标并行？是新力一直坚守的快功秘诀，基于产品标准化，做到了湾系产品从拿地5-6个月开盘，12个月现金流回正，园系产品从拿地7-8个月开盘，15个月现金流回正。“产品标准化”让“快周转”保质完成得以实现，而“快周转”是提高资金使用率的主要途径。

正如2018年发布的《新力地产品牌白皮书》中的提到的，以“回家”场景为例：四大阶段、七大子项、24项标准动作，以入微的匠心态度打造精工居所，精心打造的入户大堂和精装智慧车库，构筑地上地下双回家动线，让回家更具仪式感和便捷性；在公共空间中配置全龄儿童娱乐设施让孩子们一边玩耍一边吸收自然的知识，对长者标配棋牌室、康体区、适老健身设备，科学化的慢跑道打造切实考虑到青年健身运动的真实需求，更有专属宠物活动区，为家人呈现更多幸福场景。新力在每个项目中设置全程质量监控，对产品、材料、工艺持续标准化；从选址、户型、社区、质量、园林观诠释的全新产品观可谓一枝独秀，这也是在竞争激烈的地产争夺战役中的最强有力的秘密“武器”之一。

新力地产不仅产品以高标准要求制造，服务的要求也是高标准的。新力地产以“360悦服务”体系为核心，打造服务产品化战略，针对客户“购房、交房、居住”全过程的所忧、所想、所需，提供全方位的服务解决方案。“永远比对手多做一步”和“超越对手的专业服务能力”都是新力践行服务的宗旨。

5. 产品升级迭代——新力4.0时代发布

2019年11月28日，新力“SINIC 4.0产品发布会”在成都正式举行。此次发布会道明了新力4.0时代的产品价值观，包括新精致主张、新全龄维度、新安全体验三个方面的硬核干货，象征着新力1.0时代到4.0时代的迭代更新。以产品为王，以用户为中心，专注匠心，不懈追求的使命。

天下武功，唯快不破——新力地产的“快攻”秘籍也许不止以上5点，但中央经济工作会议提出：“房子是用来住的,不是用来炒的”，强调要促进房地产市场平稳健康发展，行业前三的万科都在呐喊“活下去”的时候，希望新力作为一个9岁的地产IPO新贵，能坚守产品品质，在方方面面，能以居者的幸福为使命；点点滴滴，能以居者的舒适全力以赴，就像新力董事长张园林在年会上的主旨演讲《幸福都是奋斗出来的》一样。期待这个地产界的新星，持续给我们带来新的惊喜。