疫情过后会对产品设计有何影响？

这波疫情必然会影响到房地产，现在大家已经达成共识，关于行业分析、市场营销已经有很多文章了，无须赘述。兰德向来以产品研究著称，在此，我们分析一下疫情过后会对产品设计发生什么影响。

2003年非典疫情中，香港淘大花园疫情爆发，被称为“毒楼”，共有329人感染、42人死亡，其中E栋死亡22人，占香港14%的死亡案例。非典过后，淘大花园降幅三分之二都无人问津。

后续研究指出，淘大花园小区在设计上，首先是污水管系统存在缺陷。

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此外，建筑密度太大形成的“风闸效应”。根据风力和气体力学原理分析，部分楼栋（比如E栋）天井里空气的横向流动非常缓慢，加剧了病菌的传播。

△图片来源：香港九龙湾淘大花园中建筑物空气流动及其对SARS疫情传染的相关性研究

非典疫情结束，别墅、低密度住宅一度大受欢迎，但现在鉴于地产已经过近10多年高速发展，考虑到地价、房价因素，毕竟不是每个人都能负担得起别墅和低密住宅。但是这种诉求一定会体现在改善型产品上，因此未来交通便利、配套完善、高层低密的住宅以及打“绿色住宅、健康住宅”牌的产品一定大受欢迎。因此在产品设计当中，要注意：

避免过高容积率，房屋间距过窄，房屋进深过大，或者单项通风等不利于居住健康的设计。

对此，融创粤府系产品中已有很好的实现。粤府系的规划布局则综合了容积率、日照、视线干扰、核心筒面积等多个因素，创新研制出“鲲鹏振翅”TY 楼型。即以中轴为主线，通过建筑“两翼”20~30度扭转，形成半围合的空间布局。这样一来，每户都避免了视线干扰，而且能获得最佳采光通风效果和良好的景观视野。设计师通过户型风光热的研究，还推敲出，当开窗位置与房间门成对角线布置时，卧室通风效率最高。

又以春风桃源为例，该项目融入了岭南建筑独有的冷巷、天井、敞厅和天窗等特色设计，户型以天井为中心进行布局，加上边院、敞厅和廊道，形成完善的热压系统，有效改善宅院通风效果。

而超高层设计，使居民不得不加大了电梯、大堂、垃圾处理装置，供水、排水设施等的使用强度颇大。现在设计的一些高层、多层住宅，主卫都设计在主卧内，没有直接对外窗户，仅靠排气道进行通风换气，这种设计从使用上，功能上均能满足要求。但该设计存在隐患：即使按我国设计和施工规范的要求，地漏的水封使用合格的高水封（水封深度≥50mm），但卫生间内不止有一个地漏，随着水分的不断蒸发，每个地漏的水封内也不能保证时时有水去阻隔管道内的气体溢出——多层或高层住宅卫生间的地漏内是有感觉臭味溢出就是这个原因。

再者，通过排气管道排气，一般家庭的卫生间在吊顶内装有排气扇，向排气道内排气，一般排气道的原理是：在所有排气扇都未工作的前提下，排气道内的正负压均衡，管道内的气体不流动；若有一个排气扇工作，排气道内就形成负压，且风向正冲排气口，而恰巧此时无一个排气扇在工作，这时排气道内就形成正压，如果排气扇密封不严的话，排气管道内的气体就会流向各个室内。在呼吸道传染病发生时，如果再加上通风换气不畅的话，势必会造成疾病的流行。如设计当中有所考量，减少疾病传染的可能，产品必将会更受欢迎。

住宅中由于空调使用不当而引发“空调病”是常见的现象。最主要的问题是空调补新风的指标达不到要求，特别楼宇的“中央空调”大多只有除尘功能，而无消毒除害的作用。这波疫情中各复工及营业的商办、酒店都不敢开启空调系统，因此这点也是未来产品设计当中要加强高舒适度、低能耗采暖空调技术研究，补新风技术及设备的研发。

增强住宅管道布管设计和新型管道集成化技术，包括住宅通风设计评估及排油烟道效应研究。

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房子的动区，能否支持家庭成员拥有充足的活动空间，这会让部分有改善性需求的客群，尽快将改善置业提上日程。这点也支持了改善型产品在市场中的比重还会加大的判断。

2019年住建部已经在全国46个重点城市推行了垃圾分类（关于垃圾分类相关研究可见《景观标准——垃圾收集点设计标准》），未来应加强在垃圾管理、装备配置、无害化处理等方面的产品研究。

在全面思考楼市接下来的走势之余，房企管理层也需要做一些观念的转变。比如，这波疫情之下，民众更加清晰的看到实体行业生存不易，建议房企减少商办、底商和商住这种非居住属性的产品的开发，因为这类产品去化周期长、资金占用量大，复苏更困难。

同时，长期来看，房企还需加大产研投入，毕竟企业不能左右政策，不能预测病毒，但肯定能左右自己的产品。无论如何，好产品永远不愁卖——正所谓“产品守正，营销出奇”。

参考资料：

《透过“淘大花园"事件解析住宅问题》

《谈住宅楼的卫生间设计》

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