建筑立面品质与成本平衡关系

发表时间：2021-12-10 浏览次数：次来源：兰德咨询

建筑立面的风格、材质以及色彩均代表项目的品质和定位。好的建筑立面表现，在一定程度上既可以提升新建项目的售价，又可以带来二次销售的产品溢价。建筑立面的品质和定位决定了项目的材料和材质的使用，建筑材料用量及材质的选用直接决定了项目的立面成本。对于建筑立面材质，工程量较大，且成本波动性大，需要开发商关注并给予重视。同时建筑立面的风格、材质以及色彩均代表了城市形象，政府部门对城市设计有一定的要求，建筑立面确定后一般情况下是不允许“简配”，这也更加要求开发商对待立面的选择要慎重。

建筑风格和材质体现了楼盘的档次需求。刚需楼盘建筑风格的业主敏感性较弱，业主对建筑风格的感知随着楼盘档次的提高越来越高。立面风格要与竞品楼盘对比，既要符合大众流行审美，又要符合内控要求，刚需产品，建筑风格不宜高于竞品楼盘；改善或再改的利润性产品，在业主感知敏感的“近人尺度”位置下功夫，提高营销溢价。

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（图片来源于网络）

这两年，标杆房企项目外立面越来越去风格化，大部分项目外立面都开始化繁为简。据克而瑞统计，2020年在售项目中，现代风格立面项目最多，占比接近50%。其次为新中式风格的立面，占比27.4%。另外，新亚洲、古典主义改良的新古典风格项目占比也相对较高，分别达14.1%和6.2%。现代风格之所以这么流行，核心原因在于：一方面，现代主义风格没有多余的雕饰，只有窗、阳台和横平竖直的简洁线条，建造周期短，更有利于控制成本。另一方面，现代风格立面造型明快、简洁，整体感强，有力度，追求时尚与潮流，符合当下购房客群的审美，尤其受到年轻人的喜爱。

在住宅建筑的建筑风格越来越同质化的情况下，开发商做好建筑风格的标准化，根据立面标准化进行产品的限额设计。立面限额设计的内容包含材料的选择及占比，成本适配的标准及集采品牌等，合理控制屋顶塔冠的高度，避免造成主体结构、构件、立面材料等不必要浪费，最大化减少虚高，节约成本。建筑立面风格标准化便于实现规模化复制，降低成本。

通过外立面率约束外立面成本的做法，外立面率（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞口）展开面积㎡/地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。建筑的外立面率越高，其成本越高，楼盘的档次也越高。控制外立面率，除了根据定位控制建筑风格，还要控制立面层次、材料和颜色，以此降低造价。比如让外立面尽量平整，减少过度悬挑，减少凹凸感。在建筑方案设计阶段，控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度等等。

方案阶段推敲立面线条，避免过度“立面化”，立面设计应以人为本。立面材质的使用要按部位细分，严控成本较高材质的使用，要符合产品的定位。对于开发商而言，根据业主的敏感性，约束立面材质的使用，成本不均衡投放、重点投放近人尺度空间。站在客户体验视角，外饰面、门窗、阳台、栏杆和项目基座、屋顶都是客户比较敏感的部位，一定要进行成本倾斜，其他部位则可以适当降低标准。

石材一直是最受设计青睐的材料之一，但在成本控制的大环境下，只有豪宅项目才有预算大量使用石材。且尽量采用平价石材取代高价石材。

对于刚需刚改项目，减少高成本材料的运用，包括干挂石材，铝板，以及玻璃幕墙，而是选用性比更高的代替材料，包括面砖、仿石砖、普通涂料、金属漆等。通过大胆使用色彩丰富立面层次，将空调百叶和阳台栏杆的变化进行组合营造出韵律感。相比装饰手法，这种设计手法更省钱。

立面材料，价格基本透明，开发商形成供方战略库，实行“量大从优”的采购模式，这一点在立面材质的成本控制上体现的淋漓尽致，也是属于绝大部分开发商实行的立面成本控制策略之一。

建筑立面是开发商成本敏感点和业主敏感点双敏感点造成开发商在立面的建造上不能一度简配、也不能超配，既要成本适配也要业主适配，这是一个开发商决策水平的体现。不同的材质选择，不同的建造工艺，都会对建造水准提出了很大的要求，这对开发商的施工水平提出了另一个考验，如何利用合适的成本打造超配的建筑品质，这个课题依然任重而道远。

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