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【地产视角】看透土地、读懂地产的20个观点

发表时间:2019-05-17    浏览次数:次   来源:兰德咨询

兰德咨询20年,特呈献“读懂地产”系列文章,分别从土地、财务、产品、客户等视角进行深度剖析,力求绘制出一张启迪未来的新蓝图。

1.       土地是可以再生的,土地整理或一级开发就是土地再生的过程。所以即便在老城区,也不时有新地块上市。曼哈顿也一样,尽管只有59.5平方公里,比北京二环内面积还小(62平方公里),但每年都有不少新盘入市。理论上,只要账算得过来,土地再生可以无限循环,无非就是拆了建,建了拆。

2.       土地不仅能再生,而且还能新生,比如填海造地,甚至能填出人工岛。除了人造,大自然也会帮着人类造地。事实上,地球上的河口三角洲都是大自然给造的,甚至直到现在,因为泥沙沉积,黄河口平均每年能造出二三十平方公里的新土地。土地是不动产,但也是相对而言,比如军舰就是流动的国土。

3.       地产的“产”字是权益的意思。在私有制国家,土地是私有的,而且土地的权益是上到苍天、下到地心。在我国,土地是国有和集体所有,土地权益仅限于表皮,所以才俗称“地皮”。

4.       长久而言,土地是稀缺的。其实所有地产物,比如石油、铁矿石等,都是稀缺的。但几乎所有稀缺的东西,都有人为炒作的成分,开发用地亦是。一个值得琢磨的现象是,大平原上的城市普遍比山地城市的土地稀缺。最典型的例子是重庆和贵阳,土地供应都很充裕。

5.       某种意义上说,钻石、石油、煤炭、房地产等暴利行业都是靠地生财。有人可能会反驳:农民种地也是靠地生财,怎么就没暴利?必须承认,在中国种地,生产资料的价格偏高,而粮价实际上是被收储粮渠道限定了。某种意义上说,这与在一二线做开发一样。在一二线城市做开发,土地等要素价格也偏高,房价也是被限定的。最大的区别在于,在一二线城市做开发的货值高远高于农作物,所以尽管利润率可能不高,但利润高。种地与做开发的第二点相似之处在于,都是靠天(房地产的“天”就是政策),生产过程其实没多少溢价。

6.       溢价高的是不限价的三四五线。只要不限价,就可以在产品上下功夫,就能实现产品溢价,就能获得更高收益。当然,高收益肯定伴随着高风险。三四五线城市风险高,但收益也高;一二线城市的地价、房价是透明的,房子不愁卖,风险低,但收益也低。怎么才能做到高收益、低风险?关键看眼光,看能不能获得品牌溢价、产品溢价外的土地溢价。

7.       有些房企做的是房产,很少能获得土地溢价,比如万科。有的房企做的是地产,很少能获得产品溢价,比如华夏幸福。有的房企做的是房地产,比如融创,既能吃到土地溢价,也能获得产品溢价。这三种企业,测评项目利润率的方法应该是不同的。所以近年来,有些企业开始按土地市值核算成本(而不是按土地获得价格),进而进行利润和收益率考核。

8.       要获得土地溢价,仅做传统的土地属性分析或土地价值评估是远远不够的,还必须从故事线、人文线方面深挖土地的潜在价值。只有故事线、人文线和产品线“三线合一”,才可能实现土地价值最大化。

9.       如果有成熟的产品模式或标准化的产品线,拿什么地自然是清楚的,而且因为知道做什么产品,对成本、开发周期和溢价多少等都能快速预估。心里有数,自然也敢举牌。

10.    对项目投拓部门的考核不应仅是拿地任务,重点而是“拿对地,拿好地,拿便宜地”。房地产开发的战略主导是“投资精准、产品适销、快速周转”。投资精准的前提就是“拿对地”。据兰德咨询统计,一些标杆房企不成功项目的概率是10%-15%。所谓不成功,并非项目赔得一塌糊涂,而是本应高速周转的现金流被非正常占用。追溯不成功项目的原因,基本上有两个,一是拿地错误,二是定位错误。如果一个项目“成功”的总分值是100分,“拿对地”基本就达到了70分。所以“拿对地”是首要前提,其次是尽可能做到拿好地、拿便宜地。那么,如何评价是好地?我们有个包括10点的勾选表,比如是否满足高周转要求,是否在城市或区域发展规划方向等。只要满足其中4点,就可考虑拿。“拿便宜地”也有测评指标,就是“土地获利倍数”。土地获利倍数=净利润/地价中自有资金投入=净利润/(地价款-借入)。可简单理解为赚的钱与自己投的钱之比。还有比土地获利倍数更简单粗暴的考核指标,就是“地货比”。提醒注意的是,不同等级城市的地货比是不同的,比如二线城市是1.5,四线城市可能是4,五线城市可能是5。总之,如果是做“地产+房产”生意的房地产企业,建议建立全结构拿地模板,可考虑对投拓部门考核土地溢利,而对项目团队则重点考核开发溢利。

11.    通过收并购和勾地方式获得土地,难度大,周期长,暗藏的风险多,当然利润也高,所以自有资金年化收益率要求至少应比招拍挂项目高10个百分点。事实上,标杆企业的拿地卡位标准也大都是这么设计的。

12.    收并购项目时,尽调只能了解些技术层面的东西,真正的风险往往尽调不出来。所以面对诱人的收并购项目,重点不是尽调,而是回归常识地反复问自己一个问题:这么好的项目怎能落到我们的头上?特别是民企收购国企的项目,一定要谨慎。北京国贸桥半径500米内,有两家有中超俱乐部的民营房企都是因为收购国企的项目,现在都后悔不迭。这虽不是普遍规律,但还是谨慎为上。

13.    说到底,产业小镇赚的是土地熟化溢价的钱,其中的住宅销售只是贡献现金流而已。但如果缺乏产业导入,销售现金流基本上难以持续,项目最终也会不了了之。在中国,最会做土地生意的是掌控着用地指标和土地证的当局。想取而代之赚取土地熟化溢价的,都不会有什么好结果。做长线投资的产业小镇,即使能穿越市场周期,也很难穿越市长任期。这也是许多房企陷入小镇项目泥潭的根本原因。相对产业小镇,做生活小镇应该更有前景,因为房地产无论到什么时候,都是为人服务的。

14.    未来,市场可能是属于城市运营商的,但在时下,市场是属于房地产开发商的。

15.    有人总认为土地开发利润很高,想象着6.5万亿(2018年全国土地出让金收入)有多少利润,其实去掉拆迁补偿费、土地开发融资费后,净利润并不比房产开发高。所以真正了解内情、追求可持续发展的房企,并不会做土地开发。悟透“地产+房产”(土地溢价+产品溢价)生意的房地产企业,都会“拿好地,拿便宜地”,在开发周期内坐享土地升值,而不是取代当局做土地开发。

16.    开发价值最大的土地当然是拥有稀缺资源的土地。其中拥有山湖海等自然资源的项目中,我们的客户深访结果是,山上的房子的居住体验感最差,原因是风大、蚊虫多。最好的,是坐拥都市繁华和天然水景,视线又开阔的房子,比如上海的汤臣一品,北京万科在通州做的大都会滨江。提请注意的是,如果不能坐拥都市繁华,即使景色再美,比如在青海湖、纳木错岸边,哪怕是独拥一个海岛,也称不上豪宅,至多是第二居所。

17.    前几年去俄罗斯远东的勘察加,坐了半个多小时的米8直升机到了一处一条路都没有的熊出没的秘境。雪山、火山比邻而立,湖水清澈透明,温泉水流淌出几十米宽、几十公里长的温泉河,景色简直美不胜收。彼时,职业病犯了,想,能做个房地产项目吗,张宝全做的红树林模式适合吗。再想,肯定不适合,除非你当个猎户。于是后来我们在景色更美的蒙俄边界处投了个猎场。虽然度假兼渔猎的猎场也是房地产,但不是主流房地产。主流房地产是生意,猎场是生活。蒙大拿的景色比洛杉矶好,但洛杉矶更适合做房地产。地理学上,如果说宜居,在中国最宜居的区域是既无台风、沙尘暴,也无地震的浙西、皖南、赣东。哪儿最宜居,农民、山民、渔民最清楚;哪儿适合做房地产,购房者说了算。房地产是为人服务的生意,所以北上广比勘察加更适合做房地产。

18.    房企新进入一个城市,拿不拿项目的卡位标准有三层漏斗:城市漏斗、市场漏斗和财务漏斗。层层过滤后,满足卡位标准的项目都是可以拿的。但拿不拿,最终取决于企业的市场战略和现金流状况。悟透地产这门生意的,眼光会比较独到,出手会比较果断,也能在开发周期内坐享土地溢价。悟不透的,通常喜欢热点板块,或一门心思地往一二线城市挤——最安全,但地价也高。还是那句话,风险高的利润高,风险低的利润也低。

19.    相对而言,在封闭型市场和波段型市场拿地是最考量眼光和胆识的。未来几年,如果市场下行,肯定有些城市会再现当年鄂尔多斯的场景。买地和炒股一样,无非是高进高出、高进低出、低进低出、低进高出。高进低出的被套牢,低进高出的是高手。在波段型市场中如何低进高出,是时候开始准备了。

20.    无论如何,只要动土,不管信不信有土地神,都要敬畏土地;无论如何,只要建房子,都要尽可能做好,以让城市更美好,让客户的生活更美好——敬畏土地、尊重城市、善待客户永远都应该是房企心中的明灯。

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