宋延庆谈战略（17）：万科、保利、龙湖等标杆房企是如何穿越周期的？
作为资本市场的一部分，无论中外，房市都有兴衰周期。受市场周期性波动的影响，绝大多数房企的业绩也会随之震荡，但有些企业却能穿越周期。深入分析发现，持续稳健增长的企业都有几串隐秘的“摩尔斯密码”……
2009年3月11日下午，万科举办了2008年度业绩说明会。财报中，万科披露了2008年主要业绩情况：实现销售额478.7亿元，同比减少9.2%；实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%。那一年，王石没有参加与投资者的见面会，万科的高管人员主动放弃了年终奖金。时至今日，在万科过去15年的销售额增长曲线上，2008年是唯一的负增长年。即使再过50年，都不可能抹平。
鲜为人知的是，2005年，万科做出了将2006-2008年设定为高速发展期的决定。在经历了负增长后的2008年报“致股东”中，万科不禁发出这样的感慨：“回顾2008并非易事——这一年有如此众多的事件发生，这一年与2007的反差如此强烈。无论对中国住宅行业还是万科而言，2008显然无法以辉煌载入史册。”
对每天都有很多新鲜事的地产人来说，或许2008年太过久远，但想必很多人都对2014年记忆犹新。原因不只是仅过去几年，主要是很多房企彼时已开始猛踩油门冲速度，市场却冷不丁地来了一脚急刹车。可以说，2008年危机只是波及了万科等提前“抢跑”的少量企业，2014年是许多企业的大灾年。那一年，温州、常州、鄂尔多斯的房市一片哀鸿，全国商品房销售额比2013年下降了6.3%（缩减量超过了2008年）；那一年，很多房企资金链断裂，老板跑路。
在此不想像学者写报告一样去分析房市周期性波动规律，只想说两点。第一，房市存在周期性，这一点确定无疑，而且偶尔还会爆发危机，无论是美国、日本，还是俄罗斯、以色列、韩国、香港，无一例外。原因也很简单，因为房市是资本市场的一部分——只要有资本特性，就必然有周期。第二，虽然我国房市具有较为明显的政策市特征，也有很多对冲周期波动的调控工具，但也必须承认，政策市下的市场数据和前兆信号都有些失真，反而更易引致波动，而且难以预测。也因此，喜爱预测市场走势的，除了赚点儿眼球外，很少有预测准确的。至于那些说“逆势拿地，旺市卖房”的，只是正确的废话而已，没有企业能真正做到，否则就没有日子不还过的企业了。
既然如此，那就少预测，多思考，做好该做的，正如万科在经历了2008年负增长年后的反思：“它带来了更多引人深思的内容，而这或许是我们得以在2008收获的最大财富。”
深思过后，从2009年到今天，万科与同业企业一起，也都先后经历了2011年限购、2014年“热灾”和近两年的市场低迷，不仅持续增长，而且开创了多个行业里程碑：2010年销售额突破千亿，过去十年销售额CAGR近25%；2013年净资产突破千亿，2017年总资产突破万亿；包括净负债率在内的各项债务风险指标，在前五强房企中最低……
可能在有些人看来，万科的销售额排名先后被恒大、碧桂园超过，甚至一度被绿地集团超过，但对比TOP20房企2009-2018年销售额增长曲线就会明显看出，万科的增长曲线最优美。当然，中海、招蛇等的增长曲线也很持续，但增速却不及万科。
想必没人怀疑，市场容量总有峰值，企业销售额总有天花板。万科当然也知道。为了预防市场触顶后业绩增长曲线再现负增长，万科一方面巩固住宅“基本盘”（市占率从2009年的1.43%增长到2018年的4.05%），一方面先后进入商业、物流、冰雪、长租公寓等消费体验地产和产业地产市场。尽管其中有些创新业务的发展未达预期，但不能否认，这些努力对于促使业绩持续稳健增长是必要的。即使有一天有些业务被放弃了，也是万科收获的又一笔“最大财富”，正如融创收购绿城失败后成为地产并购王一样。其实，恒大开始造车，碧桂园开始造机器人，都是为了预防市场触顶后业绩下滑的战略举措，只是看谁的战略眼光高，试错成本低。
在充满不确定的市场中，教训永远是财富，反而经验因易形成路径依赖，所以是最应归零的。举凡已经出局和近几年遇到很大波折的一些未能穿越周期的知名企业，几乎都是“一种模式打天下”而患上路径依赖症的企业。
成名最早的“万保招金”四家企业中，相对而言，保利、招蛇是穿越周期能力最强的。这当然与其央企身份有关，但也必须承认，身份决定的政策嗅觉和敏锐的市场洞察力，不过于追求规模及排名，才是他们能持续稳健增长的源动力。以保利为例。业绩增长曲线显示，过去十多年，其销售额增长率始终在20%左右，既不快，也不慢，“配速”非常好。正因为持续稳健的配速，悄然中，保利的销售额排名已上升到第五位。特别值得一提的是，目前保利的养老地产业务和资本业务，应该都是行业第一。正所谓，业绩从来都是低调干出来的，而不是高调喊出来的。
标杆房企中，还有一家企业的穿越周期能力特别强，就是龙湖。今年是龙湖上市十周年。过去十年，龙湖也是主要业绩指标没出现过负增长的企业之一。近几年，龙湖的商业运营（C2）和长租公寓（C3）业务曝光度很高。这与其品牌宣传导向和强度有关。虽然其C1业务（地产开发）仍是最稳健、业绩贡献最高的，当然也是持续贡献现金流的“母牛”。
2018年，龙湖的合同销售额已突破2000亿元。如无意外，今年应该不会滑出前十。其实，即使滑出前十也无所谓，因为龙湖还有C2和C3。以C2为例。截至2019年上半年，财报显示，龙湖的商业地产业务已布局23个城市，开业商场已达30座，另有50多个储备和待开业项目，并已形成了以天街为主品牌和明星产品IP，星悦荟和家悦荟为辅品牌的三条产品线。预计到年底，龙湖开业的商场或将接近40座，自持商业面积或将达到400万㎡左右。400万㎡自持商业是什么概念？相当于4个北京国贸，而一个北京国贸的股票市值就与万科相当！可能在龙湖内部，也未必人人能意识到这一点，但C2业务恰恰是龙湖穿越周期的压舱石。正是看到了龙湖持续增长的潜力，所以“三大”给予了龙湖国内民营房企中的最高评级（2018年龙湖的平均借贷息率仅4.55%）。
当然，与其他涉足长租公寓的房企一样，龙湖C3的冠寓也有些短期内难以破解的问题。在暗访深圳、厦门等城市的冠寓项目后，个人认为，长租公寓的问题不是运营，也不是规模和开业间数问题，而是商业逻辑问题。因此认为，将C3和C4（智慧服务）合并为大服务，进而形成大地产、大商业、大服务的“三大”布局，或许更利于龙湖穿越全周期。另外，应该承认一个事实，过去多年，作为龙湖第一主业的C1（地产开发），其产品力提高并不明显，至少与产品力快速提升的同业其他房企相比，已不进则退，甚至有几个产品系都越来越模糊了。当然，这只是个人观点。相信凭借龙湖一以贯之的战略坚定，未来，龙湖肯定不是最快的，但可能是穿越周期能力最强的。
房企如何穿越周期？综合以上分析，在此提出几点建议。
1. 提高中长期预判能力，把握市场轮动节奏；
2. 要在巩固住宅业务基本盘、不断提高市占率的前提下，再积极尝试新业务，但新业务的市场规模和业绩贡献一定要能足以对冲主业触及天花板后业绩曲线的缺口，否则没多大意义。
3. 要穿越几年一次的周期，最重要的压舱石是产品，否则迟早会倾覆；
4. 在不影响基本盘和现金流的前提下，除非想全部变现走人，最好能持有一些优质经营性资产作为现金奶牛（可以是商业，也可以是产业园）；
5. 要穿越周期，最关键的是企业领导人要打开格局，找准方向，而不是在自己认为或自己感兴趣的一些创新业务上倾注与业绩贡献比错配的过多精力。
近日，碧桂园杨国强在内部会议上说，碧桂园上市至今，房地产市场经过了很多起起伏伏，最重要的是在不同的周期怎样去适应，从而取得更好的发展，“这需要我们有极强的应变能力”。也因此，企业全周期综合竞争力的提升，已成为碧桂园内部提及次数最高的一个重要关键词。
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